Conditii pentru obtinerea creditului necesar cump

In cazul in care nu am castigat la loto sau nu suntem fericitii mostenitori ai unei sume cu adevarat importante, pentru a cumpara o casa avem nevoie de ajutorul unei institutii financiare. Care sunt deci caracteristicile unui client ideal pentru obtinerea unei ipoteci? Toate informatiile cuprinse in acest articol au un caracter general, analiza fiecarui dosar revenind bancii si depinzand de tipul de imprumut dorit (conventionnel sau assuré) si de ansamblul dosarului.
Din punctul de vedere al bancii, clientul sau clientii trebuie sa fie capabili sa plateasca datoria. Un prim criteriu este de a avea un anume venit, de un minim de timp, pentru a putea fi considerat stabil. La capitolul “venit” intra: salariul brut pentru un serviciu la timp plin sau timp partial permanent; venitul net declarat de un “travailleur autonome”, facandu-se media pe ultimii ani; venitul total brut ce include somajul pentru “travailleurs saisoniers”; o parte din alocatia familiala, depinzand de varsta copiilor; o parte din pensia alimentara primita, daca exista o hotarare judecatoreasca; renta CSST, daca se dovedeste ca este de lunga durata; o parte, mergand pana la 100% din salariul brut, in cazul in care un client este in concediu de maternitate sau paternitate; 50% pana la 80% din chiriile obtinute in cazul in care exista deja o proprietate cu venit.
Fiind vorba de un imprumut, bancile vor sa se asigure de disciplina financiara de care au dat dovada clientii prin verificarea istoriei de credit deja existente (Equifax sau Trans Union). Aceasta se face cu acordul scris al clientilor. Este verificata durata creditelor existente, modul de plata al imprumuturilor, cartilor si marjelor de credit, daca au existat intarzieri, momentul in care acestea s-au produs, si, nu in ultimul rand, punctajul de credit al clientului. Exista produse financiare, cum ar fi cel al ipotecii cu “ zéro comptant”, in care este necesar un anumit punctaj minim de credit pentru a fi acceptat.
Daca unul din clienti nu poseda nici o istorie de credit, ca regula generala, venitul obtinut de acesta nu este luat in considerare. Exista si exceptii, de la caz la caz. Sfatul – pentru cei care se gandesc sa-si cumpere o casa – este sa se ingrijeasca din timp sa aiba cel putin o carte de credit sau marja de credit (pe care sa le foloseasca) sau imprumut in nume propriu, pentru ca sa aiba o istorie de credit si sa evite problemele inutile. Atentie, cartile de credit “conjoint” in care o alta persoana este detinator principal, este foarte probabil sa nu apara in istoria de credit a celei de-a doua persoane detinatoare. In plus, tineti cont ca societatilor de credit Equifax si Trans Union le ia aproximativ 6 luni sa demareze un dosar de istorie de credit. Deci daca ati deschide azi prima dvs carte de credit, de-abia peste aprox. 6 luni de zile veti aparea ca avand o istorie de credit.
In functie de acest venit total al clientilor, se calculeaza un indice numit raport brut de indatorare (“amortissement brut de la dette”, ABD). Valoarea datoriilor legate de casa de cumparat – plata ipotecii, taxe municipale si scolare, incalzirea casei – se raporteaza la venitul total brut iar raportul, exprimat in procente, este ABD-ul. Regula generala este ca ABD nu trebuie sa depaseasca 32%.
Al doilea indice calculat se numeste raport total de indatorare, (“amortissement total de la dette”, ATD), in care valoarea datoriilor totale detinute de clienti se raporteaza la venitul total al acestora. Deci, la datoriile legate de casa (ABD) se adauga celelalte datorii raportate la venitul total. Regula generala este ca ATD nu trebuie sa depaseasca 40%. Ca datorie se considera doar ce este luat pe credit, nu si plata telefonului, electricitatii, chiriei. Modul in care se introduce in calculul ATD fiecare carte de credit sau marja de credit depinde de la banca la banca. Regula generala este sa se considere ca plata lunara intre 3% si 5% din soldul sau limita cartii sau liniei de credit. Nu trebuie sa uitam sa adaugam la ATD si plata lunara a imprumuturilor de tot felul (televizor, mobila, masina, REER, imprumut personal etc). In cazul in care clientul poseda deja o alta casa pe care a ipotecat-o, la datorii se va adauga si plata lunara integrala a ipotecii si a taxelor municipale, chiar daca el este co-proprietar cu o alta persoana.
O alta conditie pentru a obtine un credit ipotecar este existenta unui acont, depinzand de tipul proprietatii. Un client care declara ca va ocupa proprietatea trebuie sa aiba economisit sau primit in dar un acont de minim 5% daca vrea sa cumpere o rezidenta unifamiliala sau duplex, sau minim 10% in cazul unui triplex sau quatruplex. In primul caz, unifamililala si duplex, acontul poate fi si imprumutat, dobanda si prima de asigurare SCHL ajustandu-se in consecinta. Iata un exemplu: Maria si Andrei vor sa-si cumpere prima lor casa. Ei au un venit brut anual de 25.000$ si respectiv 30.000$ (4580$/luna). Au doi copii de 5 si 7 ani, de la care alocatia familiala federala si provinciala este de 400$/luna (adaugata 100% la salarii, 4.980$/luna). Ca datorii au un imprumut auto de 300$/luna, doua carti de credit cu limita de 2.000$ si soldul de 1.000$ fiecare si o marja de credit cu limita de 2.000$ si soldul de 0$. Vrand sa se mute in Laval, s-au gandit ca o casa unifamiliala de 200.000$ ar fi idealul. Si-o pot ei permite? Au economisit 10.000$, pe care ii vor pune ca acont. La o casa de 200. 000$, taxele proprietatii sunt de aprox 2.400$/an, iar incalzirea o vom pune aprox 125$/luna. Ipoteca pe care ei o vor avea va fi de 200.000$ -10.000$ = 190 000$ la care se adauga prima de asigurare SCHL de 2,75% (5225$), deci 195.225$. La o dobanda de 6%, plata lunara este de 1.250$. ABD = ( 1.250$ ipoteca + 200$ taxe + 120$ incalzire) / 4.980$ venit total = 31,62%, care nu depaseste limita de 32%. Pentru calculul ATD vom lua in considerare 3% din soldul cartilor de credit (3% * 2000$ = 60$) si 3% din limita marjei de credit (3% * 2.000$ = 60$). ATD = ABD + (60$+ 60$ + 300$ auto) / 4.980$ venit total = 31,62% + 8,43% = 40,05%. Deci indatorarea totala calculata in acest fel depaseste limita de 40%, nu cu mult. Ce s-ar putea face? Unde s-ar mai putea “umbla”, pentru ca sa-si poata permite totusi casa de 200.000$? Pentru ca venitul nu se poate modifica, vom vedea cum se pot reduce datoriile. Am pornit de la premiza ca taxele proprietatii sunt 2.400$/an. Daca ar gasi o proprietate ale carei taxe ar fi de 2.200$/an, ATD ar fi de 39,59%. Sau daca ar reduce limita de credit a marjei de la 2000$ la 1000$, ATD ar deveni de 39,33%. Prin diminuarea dobanzii de la 6% la 5,7% plata lunara a ipotecii se reduce la 1.214$/luna iar ATD la 39,21%. S-ar putea deci reusi ca cele doua rapoarte de indatorare ale cuplului Maria si Andrei sa fie in limitele impuse. Trebuie inteles insa ca cererea de credit este privita in ansamblu. Un astfel de dosar, in care indatorarea este la maximum, trebuie sa aiba si puncte forte pentru a fi acceptat, ca de pilda o istorie de credit sau de munca indelungata, un credit excelent sau existenta unor economii personale.
Lucia Craciun
Directoare de dezvoltare ipotecara
Banque Laurentienne