Intrebari de la cititori: Ce se intampla atunci cand luam credit pentru cumpararea unei case si, dupa cativa ani, se schimba situatia noastra financiara (de exemplu, unul din soti isi pierde slujba), astfel incat dorim sa schimbam intelegerea initiala si sa avem parte de rate mai mici? In ce conditii putem obtine aceasta? Prelungirea termenului (de la 25 la 30 de ani, de exemplu) este singura solutie?
Raspunsul la aceste intrebari nu poate fi unul general valabil, deoarece fiecare institutie financiara are propriile politici si oferte. In cazul in care plata lunara a devenit prea mare pentru venitul familiei, si in functie de modalitatea in care au fost efectuate platile lunare pana in acel moment, exista mai multe variante de iesire din criza.
Prima si cea mai la indemana este negocierea direct la banca a unor plati temporare diminuate. Sunt banci care accepta plata pentru cateva luni doar a portiunii de dobanda din varsamant. Exista banci care accepta sa decaleze pur si simplu cu cateva luni plata lunara in intregime, in anumite conditii foarte restranse. Daca platile au fost facute prin metoda accelerata, se poate reveni la metoda normala (regulier), micsorand astfel suma lunara. Daca au fost facute plati in avans, se poate pretinde micsorarea partii de capital din varsamantul lunar in contul partii de capital deja platita in avans.
O alta varianta, destul de drastica, la care se refera si cititorul nostru, este marirea perioadei de amortizare. Trebuie sa se tina cont ca aceasta presupune platirea unei noi prime de asigurare SCHL sau Genworth, calculata in functie de raportul dintre valoarea imprumutului si valoarea proprietatii (pentru raporturi imprumut/valoare mai mari de 75%).
Sa urmarim un exemplu in tabelul urmator.
Ipoteca initiala la cumparare a fost luata cu o amortizare de 25 ani, la o dobanda de 6%. Sa presupunem ca, dupa 3 ani (amortizarea restanta fiind 22 ani), proprietarii sunt in imposibilitatea de a plati intregul varsamant lunar de 1250$ si vor extinderea amortizarii pe 25 sau 30 de ani. Soldul ipotecii a ajuns in acel moment la 184 030$. Dupa cum se observa din tabel, pentru ca diminuarea sa fie intr-adevar avantajoasa, diferenta intre perioada de amortizare restanta si noua perioada de amortizare trebuie sa fie semnificativa.
O posibilitate care se poate dovedi interesanta este renegocierea ratei dobanzii, evident daca rata actuala este mai mica decat rata inscrisa in ipoteca. Sunt necesare cateva calcule in care trebuie incluse si eventualele penalitati.
Transformarea ipotecii intr-o marja de credit ipotecara este o alta varianta teoretica. Aceasta se comporta ca o marja sau o linie de credit obisnuita, plata lunara minima este egala cu dobanda pe acea luna. Plata lunara este diminuata pentru ca nu exista obligatia, cel putin pentru o perioada de timp, de a plati din capital. Spunem ca este o varianta teoretica pentru ca, in general, marja ipotecara se obtine in conditii mai stricte decat o ipoteca normala. Ori in coditiile in care unul din proprietari nu mai poate demonstra ca are un venit din munca si in care plata ipotecii a devenit impovaratoare, este putin probabil sa se poata obtine o marja ipotecara.
Atentie insa, orice modificare in contractul initial de ipoteca se face cu reverificarea conditiilor de credit si de venit ale persoanelor care cer imprumutul.
Ultima solutie, daca situatia se dovedeste mai mult decat temporara, ar fi poate vanzarea casei si orientarea catre ceva mai abordabil.
Lucia Craciun
Directoare de dezvoltare ipotecara
Banque Laurentienne