Cum sa cumparam o casa care necesita renovari?

Fiecare cauta un chilipir atunci cand vine vorba sa cumpere o casa. Se cauta proprietatea cu pretul cel mai avantajos, care sa ofere cele mai bune conditii posibile. Pret mai mic implica insa, de multe ori, necesitatea efectuarii unor reparatii. In aceasta idee este posibil sa se obtina un imprumut pentru cumpararea unei case si unul pentru lucrarile de reparatie intr-o singura cerere de credit. Aceasta permite cumparatorului sa salveze timp si sa economiseasca bani.
Programul este oferit de toate bancile sub numele de “achat avec améliorations”. El foloseste, in primul rand, cumparatorilor care nu au decat minimul de 5% pentru a-si cumpara o casa. Asigurarea imprumutului ipotecar (SCHL) poate acoperi un imprumut pentru cumpararea unei case si renovarea ei imediata, atunci cand fondurile servesc la ameliorarea proprietatii, astfel incat valoarea dupa renovatii depaseste valoarea de piata actuala.
Sa dam un exemplu: pretul de cumparare al casei este 200 000$, se dispune de 10 000$ pentru avans si se doreste un imprumut aditional pentru repararea acoperisului (5 000$) si amenajarea subsolului (10 000$). Valoarea dupa reparatii a casei este deci 215 000$, valoare pentru care cumparatorul va trebui sa se califice si care trebuie confirmata si de evaluarea facuta de catre SCHL. Suma totala a imprumutului se bazeaza pe acest 215 000$ final, pentru care cumparatorul va trebui sa puna avans 5% minim, deci 10 750$. Imprumutul total de 204 250$ are deci doua parti: cei 15 000$ pentru reparatii si restul de 189 250$.
Pentru a obtine un astfel de imprumut, cumparatorul va trebui sa furnizeze o estimare scrisa a valorii lucrarilor. Odata ce s-a angajat la efectuarea acestor lucrari, va trebui sa se tina de cuvant. Estimarea poate fi data de un contractor specializat sau, daca lucrarile sunt efectuate chiar de catre cumparator, este suficienta lista de preturi detaliata a materialelor necesare, obtinuta de la Rona, Reno Dépôt, Home Dépôt sau alt magazin echivalent. Se poate adauga la lista si o suma rezonabila pentru mana de lucru. Daca lucrarile sunt efectuate cu economie si nu se apeleaza la mana de lucru platita, ramane poate si ceva maruntis de buzunar.
Este foarte probabil ca banca sa deburseze cei 189 250$ la semnarea actului de cumparare, iar 15 000$ sa-i verse doar dupa efectuarea reparatiilor si prezentarea facturilor. De aceea, lucrarile vor trebui efectuate initial de catre cumparator pe banii lui sau cu bani imprumutati. Depinzand de tipul lucrarilor, banca poate cere si efectuarea unei inspectii platite de catre client (aproximativ 100$). Aceasta pentru a fi sigur ca banii au fost intr-adevar folositi la ameliorarea proprietatii.
Nu exista o limita a valorii reparatiilor, doar o tratare diferita a situatiilor in care valoarea renovatiilor depaseste sau nu 10% din valoarea proprietatii renovate. Daca se depaseste pragul de 10%, banii pentru renovatii se vor debloca in mai multe transe, pe masura ce lucrarile avanseaza.
Avantajele apelarii la acest program sunt obtinerea pentru reparatii a unei rate a dobanzii mai mica decat daca s-ar cere un imprumut personal si intinderea acestuia pe durata de amortizare a ipotecii.
In situatia in care necesitatea reparatiilor s-a observat in urma inspectiei cladirii, se pot alege doua variante de a reactiona. Pentru ca inspectia se face dupa ce oferta de cumparare este acceptata, cele doua parti s-au inteles deja asupra pretului. O varianta ar fi sa se scada pretul de vanzare cu valoarea reparatiilor, iar cumparatorul sa ceara un imprumut de tip « achat avec améliorations” descris mai sus. O a doua varianta, mai indicata in astfel de situatie, este sa se faca o intelegere scrisa cu vanzatorul ca suma stabilita pentru reparatii sa fie data de catre vanzator cumparatorului la notar.
Lucia Craciun,
Directoare de dezvoltare ipotecara
Banque Laurentienne