Autoconstructia

Am prezentat, intr-un numar trecut, cazul finantarii pentru cumpararea unei case noi. Clientul poate prefera insa sa se ocupe el insusi de ridicarea casei in care va locui, proiect numit autoconstructie. O poate face subcontractand diferite parti ale casei (fundatia, instalatiile sanitare, electricitatea) unor companii si facand o parte prin forte proprii (in general, finisarea interioara). Se numeste autoconstructie daca nici un subcontract nu depaseste 50% din costul total al constructiei. Terenul trebuie sa apartina clientului, inainte de a incepe constructia. Banca va tine cont de experienta clientului in gestionare de santier si in contructii.
Clientul care nu poate sa se ocupe singur de mersul constructiei poate apela la o companie de organizare de santier, ca Centria Commerce (www.centriacommerce.com) Aceasta ii va facilita obtinerea finantarii, va realizea o estimare completa a cantitatii materialelor si costului total al constructiei, se va ocupa de plata furnizorilor.
Odata ce institutia creditoare cunoaste modul in care se gestioneaza santierul, ramane de stabilit modul de debursare: o singura data, la sfarsit sau in mai multe transe. O autoconstructie este, de obicei, debursata in mai multe transe. Banca va retine 15% din “deboursé” pentru 35 de zile dupa terminarea constructiei, pentru a se asigura ca toti subcontractorii au fost platiti, cu exceptia santierelor gestionate de companii specializate sau in cazul unor intelegeri particulare cu anumiti constructori.
Pentru realizarea unei autoconstructii, primul pas este realizarea planurilor casei si a devizelor detaliate cuprinzand costul materialelor si al mainii de lucru. Un evaluator trimis de banca va evalua, la randul lui, costul constructiei, tinand cont de planurile casei si de piata imobiliara. Finantarea se va face in functie de cea mai mica valoare obtinuta. Nu exista o regula generala: unele institutii finanteaza 95%, altele 90%, altele chiar 85%.
Principiul de baza in finantarea autoconstructiei este ca debursarile se fac pentru partea de constructie care s-a finalizat deja. De fiecare data cand clientul cere o transa de bani, trebuie comandata o inspectie platita de client pentru a confirma faza constructiei. Tocmai de aceea, cel care vrea sa-si ridice casa singur trebuie sa aiba un fond de rezerva (aproximativ 15% din totalul lucrarilor), pe baza caruia va ridica constructia, in asteptarea debursarilor. Acesta poate fi o marja de credit deschisa de banca, cu ocazia proiectului.
Se obtin, in general, 3 debursari, la cererea clientului. Prima debursare se face cand lucrarile au ajuns la 35-40% din valoarea totala a proiectului (incluzand terenul), a doua debursare cand lucrarile au ajuns la 65-70%, iar ultima la sfarsit. Pentru o autoconstructie, guvernul canadian si al Québecului sunt gata sa ramburseze o parte (36%) din valoarea taxelor TPS/TVQ platite. Clientul trebuie sa plateasca in intregime taxele cu ocazia cumpararii si facturarii, iar la sfarsitul lucrarilor va face cererea de “ristourne”.
Principala problema legata de constructia unei case este ca, adeseori, devizele initiale nu sunt respectate. Clientul isi propune sa puna planseu flotant, dar, odata ajuns in magazin, planseul de “bois franc” i se pare mult mai frumos… Sau ajutorul promis de prieteni nu se dovedeste atat de promt, incat va fi nevoie sa angajeze muncitori calificati. Astfel ajunge la sfarsitul lucrarilor fara fonduri si este nevoit sa renegocieze contractul cu banca. In concluzie, pentru a va ridica singuri casa trebuie sa va inarmati cu multa rabdare, trebuie sa fiti chibzuit si sa aveti cat de cat o experienta legata de constructii sau sa apelati la cineva care dovedeste ca are toate acestea. Succes!
Lucia Craciun
Director Dezvoltare Ipotecara
Banque Laurentienne