Ocupant sau investitor

Sigur, pentru cei care viseaza la o casuta unde sa se aseze cu familia, intrebarea din titlu este fara subiect. Nu putini sunt insa cei care vor sa investeasca sumele de care dispun intr-o proprietate, avand alegerea de a o ocupa sau nu. Care ar fi, deci, diferentele in obtinerea unui credit ipotecar, in cele doua situatii?
Proprietar ocupant este cumparatorul care declara intentia de a ocupa proprietatea, el personal sau o ruda apropiata, care nu-i va plati chirie. Se vorbeste de proprietar ocupant in cazul proprietatilor de maxim 4 apartamente.
Conditiile generale de obtinere a ipotecii sunt:
– Puterea de cumparare, care se calculeaza in functiede venitul total al cumparatorilor (venitul brut de salariat, venitul net in urma deductiilor de intreprindere pentru un lucrator pe cont propriu, alocatia familiala, pensie), de datoriile acestora si de suma depusa ca acont;
– Se permite cumpararea cu zero acont, in cazul proprietatilor unifamiliale si duplex (exista conditii suplimentare de istorie de credit). Pentru 3-plex si 4-plex, acontul minimal este 10% (Exceptie de la aceasta regula fac imprumuturile acordate de institutiile de finantare alternativa, care ofera insa rate mai mari ale dobanzilor);
– Pentru aconturi mai mici de 25% din valoarea proprietatii, se plateste o prima de asigurare a imprumutului. Se adauga o prima suplimentara de 0,20% pentru fiecare 5 ani in plus de amortizare peste 25 ani;
– Din venitul suplimentar de chirie, in cazul proprietatilor cu mai multe apartamente, se exclude apartamentul ocupat de proprietar sau de ruda acestuia;
– Evaluarea proprietatii este platita, in general, de catre banca; in mod normal, nu se percep cheltuiel de analizare a dosarului.
Se considera investitor cumparatorul unei proprietati cu maxim 4 apartamente, care nu va ocupa niciunul din ele, sau al unui bloc de minim 5 apartamente inclusiv, fie ca declara ca ocupa sau nu un apartament.
Conditiile generale la finantare sunt:
– Deoarece este o investitie, se evalueaza mai degraba rentabilitatea proprietatii, decat puterea de cumparare a persoanei. Bancile pretind totusi ca veniturile cumparatorilor sa nu provina in exclusivitate din proprietatea de cumparat. In calculul rentabilitatii se considera cheltuieli: plata lunara a ipotecii, taxele municipale si scolare, asigurarea imobilului, “vacante” – perioade in care apartamentele nu sunt inchiriate, pentru care se considera un procent (3-5%) din valoarea chiriilor, alocatie pentru reparatii (400-600$), salariul administratorului (depinde de numarul de apartamente);
– Acontul minim cerut este de 15% din valoarea proprietatii. Prima de asigurare a imprumutului ipotecar este mai mare decat in cazul proprietarului ocupant. Se adauga o prima suplimentara de 0,25% pentru fiecare transa de 5 ani in plus de amortizare peste 25 ani. De multe ori, este avantajos sa se puna un acont mai mic decat 25% si astfel sa se asigure imprumutul, deoarece rata dobanzii este mai mica decat in cazul imprumutului conventional (neasigurat), iar diferenta de bani care nu a fost folosita se poate investi la cumpararea unui alt imobil;
– Evaluarea proprietatii este, in general, platita de catre client; exista cheltuieli suplimentare de analiza a dosarului, depinzand de pretul de cumparare si de numarul de apartamente;
– In cazul unui imprumut asigurat (acont mai mic de 25%), SCHL pretinde ca valoarea neta a patrimoniului personal al clientului sa fie de cel putin 25% din valoarea proprietatii de cumparat si minim de 100,000$. In valoarea neta se include acontul depus, diferenta intre valoarea altor eventuale proprietati detinute si ipotecile aferente, 50% din sumele depuse in REER, alte plasamente si investitii;
– Pentru imobile cu mai multe apartamente poate avea o influenta in analizarea dosarului si experienta clientului in gestionare de imobile.
Lucia Craciun
Dir. Dezvoltare Ipotecara Banque Laurentienne