Fiscalitatea x-plex-ului

Vine timpul sa va cumparati casa. Optiunea nr. 1: singur la curte, optiunea nr. 2, un x-plex (termen general pentru doua sau mai multe apartamente). Financiar, optiunea a doua e mult mai interesanta. Un x-plex se plateste, in general, mai usor sau se poate plati chiar singur si, in acelasi timp, permite deducerea la taxe a anumitor cheltuieli. Dupa ce ati semnat actul de proprietate la notar, incepe si partea mai putin frumoasa: caruselul facturilor. Va amintesc doar de cele mai cunoscute, cum ar fi onorariile pentru notar, evaluator sau taxa pentru dreptul de mutare, cunoscuta sub numele de “taxa de Bienvenue”.
Aceste cheltuieli nu pot fi deduse din veniturile imobilului, in schimb se adauga la valoarea sa, valoare ce poate fi ulterior amortizata. Dupa anul 1990, amortizarea nu se mai calculeaza din momentul constructiei, ci abia dupa ce imobilul destinat inchirierii a fost dat in functiune.
Impozitarea veniturilor provenite din inchiriere se aplica pe venitul net, adica dupa ce s-au scazut din totalul chiriilor incasate cheltuielile considerate curente. Acestea pot fi cele legate de intretinerea curenta vopsea, refacerea acoperisului, geamuri, caldura sau electricitatea pentru locatari. Atentie: timpul pe care-l alocati gestiunii imobilului nu-l puteti trece drept o cheltuiala. (Banuiesc ca cei de la fisc il considera o placere).
O a doua categorie de cheltuieli, cele numite capitale, sunt cele care, in general, duc la cresterea valorii imobilului. Ele nu se deduc din venituri, in schimb se vor aduna la valoarea cladirii si pot fi amortizate an de an. Din aceasta categorie, va amintesc inlocuirea unui bun distrus de un incendiu, construirea unui nou local, sau schimbarea fatadei cladirii. Amortizarea reprezinta o deductie fiscala, permisa in fiecare an, pentru a compensa imbatranirea constructiei. Calculul se face aplicand procentajul permis de lege la valoarea de cumparare a cladirii, plus cheltuielile considerate capitale, minus valoarea terenului.
Indiferent in care perioada a anului a fost cumparat imobilul, pentru primul an de amortizare procentul este diminuat la jumatate. De retinut ca pamantul nu se invecheste niciodata, deci nu poate fi amortizat. In conditiile in care proprietarul ocupa un apartament al imobilului, din suma totala ce poate fi amortizata se va deduce, in procentaj, partea locuita de acesta. La declararea anuala a veniturilor nu este nevoie sa anexati chitantele cu cheltuielile efectuate, dar fiscul va cere sa le pastrati, in eventualitatea unei verificari. Si daca tot suntem la capitolul hartii, face parte din obligatia proprietarului sa produca un document fiscal numit F4 sau certificat cu privire la impozite funciare, nu mai tarziu de ziua de 28 februarie a fiecarui an.
Intr-o buna zi insa, vine timpul sa vindeti imobilul sau, mai grav, proprietarul decedeaza. Din punct de vedere fiscal, efectul este acelasi. Daca pretul de vanzare e mai mare decat cel de cumparare, se considera un castig de capital. Jumatate din suplusul realizat va intra in moara impozitarii. In caz contrar, se considera a fi o pierdere de capital. Pierderea poate fi acceptata doar asupra terenului, cand este cazul, nu si asupra cladirilor ce au fost deja amortizate. Intrucat cele de mai sus reprezinta doar o introducere in minunata lume a fiscului imobiliar, las contabilului dvs. placerea de a va ajuta mai departe.
Petru Cotnareanu
[email protected]