Criza imobiliara din SUA ne va afecta si pe noi ?

Criza imobiliara in SUA, criza ipotecara, boom imobiliar… ce sunt toate acestea si cum s-a ajuns la ele? Ne va afecta si pe noi, canadienii?
Pe 6 august 2007 aparea stirea ca American Home Mortgage Company, clasat al zecelea grup de credit ca importanta in SUA, se declara falimentara. Multi dintre investitorii in aceasta companie isi retrasesera banii, iar aceasta a fost nevoita sa concedieze 90% din angajati. American Home Mortgage Company urma celor mai mult de 50 de mici companii ipotecare specializate in imprumuturi exclusiv la risc ce declarasera faliment in ultimul an in SUA.
Persoanele care nu au acces la un imprumut ipotecar pe calea traditionala a bancilor (adica un prime loan) datorita problemelor de credit sau venitului insuficient pot imprumuta de la particulari sau de la curtieri ipotecari, la o rata a dobanzii in general mai mare (ceea ce numim subprime loan). In SUA, aproape 20% din imprumuturile ipotecare sunt cu risc ridicat. Rata dobanzii era redusa artificial la inceput, pentru a atrage potentialii clienti (Adjustable Rate Mortgages). Institutiile financiare au gasit aici o mare piata de desfacere, numai ca clientii se regaseau in incapacitatea de a plati factura ipotecara in momentul in care adevarata rata intra in vigoare.
In Canada, piata pentru astfel de imprumuturi cu risc ridicat este mult mai redusa, in principal datorita existentei “plasei de siguranta” a bancilor am numit companiile de asigurare a creditelor SCHL/CMHC si Genworth – care, pe de o parte, asigura recuperarea fondurilor bancilor in cazul incapacitatii de plata a clientului, iar pe de alta impun o serie de criterii severe la acordarea imprumutului. Astfel, in Canada, imprumuturile de tip subprimereprezinta sub 5% din totalul imprumuturilor ipotecare. Cand este vorba de ipoteci cu rata ajustabila (initial, rata este mai mica, fiind reajustata la intervale regulate), in Canada, clientii sunt calificati tinand cont si de variatia platilor, lucru care nu a fost practicat in SUA. Politicile de acordare a imprumuturilor ipotecare in Canada sunt deci mult mai prudente decat in SUA.
In ultimul timp, multe produse ipotecare noi au fost introduse in Canada, produse care existau in SUAde mult timp. Am putea numi aici prelungirea amortizarii ipotecilor pana la 40 de ani, ipoteca numai cu plata dobanzii, ipoteca cu plata ajustabila. Acestea au fost privite de catre banci si chiar de catre clienti cu rezerva, ca dovada ca marea majoritate a ipotecilor in Canada sunt amortizate pe 25 de ani sau mai putin, iar aproape doua treimi din ele au rate fixe ale dobanzii.
Privita in context, situatia a fost generata de “balonul” imobiliar din SUAde dupa 2000. Ca urmare a problemelor economice din anii 1990 si a atacurilor teroriste din 2001, pentru a stimula consumul, ratele dobanzilor au fost reduse artificial, lucru care a incurajat piata imobiliara. Atrasi de ratele mici ale dobanzilor, multi cumparatori au insistat in a deveni proprietari, in conditii in care raportul ipoteca/pret sau pret/chirii erau ridicat.
Crescand cererea caselor, foarte multe companii au fost interesate sa construiasca, ducand la o excesiva crestere a numarului de case noi. Pretul caselor a crescut peste masura intre anii 2001-2004, nu in acelasi ritm insa cu veniturile cumparatorilor.
Companiile financiare ce ofereau imprumuturi la risc se credeau la adapost in cazul incapacitatii de plata a proprietarului, ele puteau vinde casa sau refinanta pe baza valorii crescute si astfel sa-si recupereze banii.
Dar cum nimic nu creste la infinit, s-a ajuns la saturarea pietii, oferta de case a devenit prea mare, iar preturile nu au mai crescut asa mult. In plus, cum economia era pe o panta ascendenta, dobanzile au inceput sa creasca. Institutiile finantatoare s-au regasit cu cheia in mana in urma faptului ca proprietarii erau in incapacitate de plata, iar noul pret de vanzare al proprietatii era mai mic decat valoarea ipotecii. Astfel se explica falimentul multora din aceste institutii financiare din SUA.
Numarul mare de reprises de finance, impreuna cu cresterea numarului santierelor de constructii a dus la scaderea pretului caselor nu numai al caselor finantate cu imprumuturi la risc, dar si al celor finantate de catre banci. Criza institutiilor creditoare a facut ca din ce in ce mai putini investitori sa se orienteze spre imobiliar, ceea ce a incetinit si mai mult industria imobiliara.
Ca responsabili pentru actuala criza imobiliara in SUAau fost aratate cu degetul, pe rand, companiile creditoare, pentru politica salbatica de imprumut, curtierii ipotecari, pentru incurajarea cumparatorilor la imprumuturi pe care nu si le puteau permite, evaluatorii pentru “umflarea” preturilor caselor, investitorii din Wall Street, pentru incurajarea investitiilor in companii ce dadeau imprumuturi la risc fara a verifica soliditatea lor, cumparatorii pentru “umflarea” veniturilor declarate si acceptarea contractelor pe care stiau ca nu si le puteau permite si, nu in ultimul rand, Guvernul, pentru lipsa de supraveghere efectiva a domeniului. S-au gasit voci care sa sustina ca Guvernul SUAa incurajat dezvoltarea crizei prin legi ca Community Reinvestment Act, ce interzice bancilor sa-si concentreze creditele doar in comunitatile instarite. Scopul unei astfel de legi era sa faciliteze accesul la proprietate pentru cei defavorizati.
Pentru a regla criza care se regaseste, in mai mica masura, si in alte tari -, bancile centrale au trebuit sa injecteze miliarde de dolari in ajutorul bancilor si institutiilor financiare, pentru ca acestea sa-si onoreze obligatiile. Ultima oara cand bancile centrale americane, europene si japoneze au luat asemenea masuri a fost dupa septembrie 2001. Daca o veritabila criza de credit se declanseaza, vor fi necesare reduceri masive ale ratelor dobanzilor, care pot mari tendinta inflationista.
Canada nu a vazut o asa rapida apreciere a preturilor caselor, iar ratele dobanzilor in Canada nu au crescut asa de mult in ultimii ani, comparativ cu SUA. Institutiile financiare canadiene au fost mai putin avide decat cele din SUAsi nu au acceptat atatea imprumuturi familiilor cu resurse scazute. Aceasta se reflecta in nivelul scazut record de aproximativ 0,5% al ratei ipotecilor ce nu mai pot fi onorate. Se estimeaza ca pretul caselor in Canada risca mult mai putin sa sufere o scadere dramatica, comparativ cu SUA. Numarul de santiere noi in Canada a fost constant in ultimii ani, nu exagerat de mare ca in SUA.
In ciuda acestor asigurari linistitoare, situatia imobiliara din Canada nu poate fi la adapost de orice risc, deoarece economiile celor doua tari sunt interdependente. Pe de alta parte, bancile sunt acum mai retinute in acordarea de imprumuturi, ceea ce influenteaza cresterea economica. De aceea, un cumparator prudent ar trebui sa aiba acces la informatii corecte si complete asupra pietei imobiliare si financiare locale si sa evite sa atinga maximul admisibil de indatorare. Consultarea unui agent imobiliar si a unui specialist in finantare ipotecara devine mai mult decat necesara.
Lucia Craciun – Director de dezvoltare ipotecara
Banque Laurentienne