Mica investitie imobiliara, mai accesibila ca oric

Discutam intr-un numar anterior despre diferentele dintre cumpararea unei proprietati pentru a o ocupa sau pentru a o inchiria. Incepand cu octombrie 2007, SCHL a ameliorat criteriile de obtinere a unei ipoteci ca investitor (proprietar non-ocupant) pentru proprietati cu 1-4 apartamente.
Investitia imobiliara este una dintre cele mai sigure, cu probabilitatea cea mai mare de profit – datorita cresterii preturilor caselor, concomitent cu plata eventualei ipoteci, al carei sold scade in timp, pe baza veniturilor de locatie. Odata ce cumparatorul declara intentia de a NU ocupa proprietatea, cumparatura este considerata investitie imobiliara.
Cand vorbim de mica investitie imobiliara, ne referim la proprietati de 1-4 apartamente in care nu locuieste nici proprietarul, nici alt membru al familiei sale fara sa plateasca o chirie. Daca o astfel de proprietate este cumparata cu 25% avans, ipoteca se numeste conventionala sau neasigurata. Criteriile pentru obtinerea unei ipoteci conventionale nu s-au modificat, calculul se face in functie de rentabilitatea imobilului. Pentru a cunoaste valoarea maxima a ipotecii, se iau in calcul veniturile de locatie si cheltuielile pentru taxe, asigurare, intretinere, reparatii. In principiu, desi venitul personal al cumparatorilor este mai putin important, in realitate el totusi conteaza.
Atunci cand cumparatorul are mai putin de 25% avans pentru o mica investitie imobiliara, imprumutul trebuie asigurat impotriva incapacitatii de plata, cu o prima de asigurare unica la cumparare platita de cumparator (asigurare SCHL sau Genworth). Noutatea interesanta este reducerea avansului minim necesar la cumpararea unor astfel de imobile locative (cu proprietar non-ocupant).
Astfel, daca pana acum orice proprietate locativa necesita un minim de 15%, acum o proprietate unifamiliala si un duplex pot fi cumparate chiar cu avans zero, iar un 3plex si 4plex pot fi cumparate cu un avans minim de 10%. Aceasta deschide oportunitatea unui mai mare numar de interesati de a investi in imobiliar.
Modul de calcul pentru obtinerea unui imprumut asigurat pentru 1-4 apartamente s-a modificat si tine cont de veniturile si cheltuielile tuturor proprietatilor detinute de clienti, de venitul personal al clientilor si de datoriile lor personale (carti si linii de credit, imprumuturi personale). Noutatea este ca pentru proprietatile detinute si pentru cea de cumparat se considera ca datorie numai valoarea ipotecii, taxelor si a caldurii care impreuna depasesc 80% din veniturile de locatie. Nu se mai iau in calcul asigurarile, fondul pentru reparatii etc.
Ca un exemplu concret, daca pentru un 4plex veniturile de locatie sunt de 2500$/luna, ipoteca 1700$/luna, taxele 3000$/an si caldura este platita de locatari (proprietarul nu locuieste in 4plex), atunci din 80% x 2500$=2000$ se scad 1700$ ipoteca si 250$ taxele si ramane un plus de 50$ pe luna. Aceasta inseamna ca proprietatea nu aduce o datorie cumparatorului, ci dimpotriva. Evident, daca cumparatorul declara ca locuieste in cladire, la calcul va trebui adaugata si caldura pe care o plateste pentru apartamentul ocupat. Continuand exemplul anterior pentru un proprietar ocupant, veniturile de locatie se diminueaza la 1875$ (nu mai primeste o chirie) si se adauga caldura de 100$/luna, deci datoria acestui imobil este 1700$ + 250$ + 100$ – 1875$ x 80% = 550$/luna.
Este de la sine inteles ca o serie de conditii legate de credit trebuie respectate. De aceea, inainte de a va lansa in cautarea proprietatilor, apelati la un specialist in imprumuturi ipotecare pentru a obtine un tablou complet.
Lucia Craciun
Director Dezvoltare Ipotecara
Banque Laurentienne