La cumpararea unei proprietati imobiliare, de cele mai multe ori se apeleaza la un imprumut bancar. Aceasta inseamna ca, chiar daca cei care au cumparat sunt singurii proprietari, banca are prin lege un drept asupra proprietatii, numit ipoteca. Astfel, daca proprietarii nu-si onoreaza datoria conform contractului, banca are puterea sa preia proprietatea si sa o vanda pentru a-si recupera investitia.
Dar creditorul (banca) nu este singura care are drepturi asupra proprietatii imobiliare. Inaintea ei, au prioritate, conform Codului Civil din Québec, guvernul (pentru perceperea taxelor si impozitelor) si municipalitatile si comisiile scolare (pentru perceperea taxelor respective).
In momentul in care taxele municipale nu sunt platite la timp, municipalitatea avertizeaza proprietarii, impune penalitati si dobanzi pe sumele neachitate. Daca infractiunea continua, municipalitatea are dreptul sa intenteze actiune in justitie si sa scoata casa la licitatie, deposedand in felul acesta proprietarul. Licitatia se anunta in general in jurnalele importante ce deservesc acea municipalitate.
Pentru ca municipalitatea are intaietate la recuperarea banilor in fata bancii, aceasta prefera sa se ocupe direct de gestiunea taxelor, pentru a fi sigura ca datoria catre municipalitate este platita la timp. Riscul asumat de banca este cu atat mai mare cu cat raportul imprumut/valoarea casei este mai ridicat (80%-100%). Pentru imprumuturile cu raport mic imprumut/valoare, riscul este mai scazut deoarece sanatatea financiara a clientilor se presupune a fi excelenta, odata ce au avut sa plateasca un avans important.
La imprumuturile cu risc ridicat, pentru a avea un mai bun control al taxelor, majoritatea bancilor prefera sa se ocupe de gestionarea taxelor municipale, uneori si de cele scolare. Aceasta se face prin retinerea, odata cu plata ipotecii, a unei sume ce va fi depusa intr-un cont aparte, special deschis pentru taxe. Exista si exceptii de la aceasta regula, in conditiile in care banca are incredere ca riscul pe care il prezinta clientul este mai scazut decat de obicei. De pilda, in cazul unor clienti care au ipotecat casa maximal, 100%, dar au dovedit in timp ca si-au gestionat foarte bine datoriile, au locuri de munca stabile si salarii bune, astfel incat casa nu este o datorie sufocanta.
Unele banci retin in fiecare luna 1/12 din valoarea anuala a taxelor. Alte banci prefera ca in primul an al ipotecii sa retina mai mult decat 1/12 in ideea de a avea destule rezerve pentru a plati taxele la scadenta.
Fiecare municipalitate in parte are dreptul sa impuna platirea taxelor impartite dupa cum considera: o data, de doua ori, de trei ori pe an etc. Totusi, cand vorbim, de exemplu, de 2400$/an taxe municipale, intr-un fel se resimte la buzunar o plata unica de 2400$, in alt fel cinci plati de cate 480$, si altfel 12 plati lunare de cate 200$.
Ce se intampla daca nu sunt destui bani adunati pentru a plati intreaga suma ceruta de municipalitate? In cadrul aceluiasi exemplu, sa presupunem ca proprietatea este in Laval unde taxele municipale se platesc de doua ori pe an, cu scadente in martie si iunie, de cate 1200$. Banca retine in fiecare luna 200$ in contul de taxe.
Daca ipoteca a fost deschisa in ianuarie, pana in martie se vor aduna cel mai probabil 600$, deci lipsesc 600$. Banca instiinteaza atunci clientii ca exista un deficit in contul de taxe si da doua alternative: ori clientul sa faca un cec pentru diferenta necesara, ori banca va plati 1200$ dar contul de taxe va ajunge la negativ -600$. In al doilea caz, contul de taxe va functiona ca un credit, iar clientul va plati dobanda atata timp cat contul este descoperit, in general, cu o rata egala cu cea a ipotecii.
Cei mai multi clienti privesc gestiunea taxelor de catre banca ca o usurare a unei griji. In plus, in situatiile nedorite de dificultati de plata, e preferabil sa faci o intelegere de plata esalonata cu banca, decat sa te trezesti cu casa luata in posesie de primarie pentru o datorie de cateva mii de dolari!
Lucia Craciun
Director Dezvoltare Ipotecara
Banque Laurentienne