Tipuri de ipoteci si de dobanzi

Citește și

Lucia Craciun
Lucia Craciun
Lucia Craciun este specialist ipotecar incepand din anul 2005, activand in prezent ca planificator si curtier ipotecar la Archyp - Architectes Hypothécaires.A studiat biofizica la Universitatea din Bucuresti si are un Master in Ingineria polimerilor la Universitatea din Montreal. Este colaborator din anul 2007 la ziarele romanesti din Montreal oferind publicului vorbitor de limba romana consultatii in finantarea ipotecara. A finalizat peste 1000 de dosare in domeniu, din care peste 400 pentru familii de origine romana.

Datorita marii diversitati in oferta ipotecara din ultimii ani, un cumparator incepator se poate simti incurcat cand vine vorba sa obtina o ipoteca! Incercam sa prezentam aici tipurile principale de ipoteci si de dobanzi ipotecare.

O prima modalitate de a clasifica ipotecile este deschis/inchis. Sa nu confundam ipoteca deschisa cu ipoteca cu dobanda variabila. Ipoteca deschisa este un imprumut care se poate rambursa integral in orice moment si fara penalitati (sau cu mici costuri administrative). Rambursarea integrala a unei ipotecii inchise insa antreneaza penalitati, in general egale cu de trei ori partea de dobanda din plata lunara. Toate bancile permit insa rambursarea cu anticipatie a unui anumit procent (10-20%) din ca­pitalul initial in fiecare an, fara penalitati. Marea majoritate a clientilor aleg ipoteci inchise deoarece rata ipotecilor deschise este, de obicei, mult mai mare, datorita riscului bancii de a „pierde” ipoteca in orice moment.

- Publicitate -

In cadrul unei ipoteci, fie ea inchisa sau deschisa, dobanda poate fi fixa sau variabila. Aproape toate deciziile legate de cumpararea unei case sunt rationale, calculate, legate de bani. Pretul casei, amortizarea ipotecii, termenul ei, plata lunara, toate sunt decizii dictate de bani si de puterea de a plati ipoteca la timp. O singura decizie este totusi emotionala si influentata in principal de toleranta la risc: alegerea intre dobanda fixa si variabila.

In cadrul unei ipoteci cu dobanda fixa, rata dobanzii este stabilita de la inceput si nu variaza pe toata durata termenului. Termenul cel mai uzual este 5 ani, dar, in principiu, poate fi de la 6 luni, la 10 ani sau chiar 25 de ani.

Dobanda unei ipoteci variabile variaza (evident), dar nu oricum. Ea este calculata ca o reducere fata de dobanda preferentiala, stabilita de Banca Cana­dei. Reducerea este stabilita de la inceputul contractului, ceea ce poate varia este dobanda de referinta, dobanda preferentiala. Incepand din 2000, Banca Canadei a fixat un numar de opt intalniri prestabilite pentru a discuta si eventual modifica rata preferentiala. Deci dobanda variabila nu se poate modifica in fiecare zi. Hotararile Bancii Canadei sunt larg difuzate in media si se pot chiar urmari on-line (www.bank-banque-canada.ca).

- Publicitate -

In general, rata variabila este mai mica decat cea fixa intr-un anumit moment. Ipoteca cu rata variabila are in general optiunea de convertibilitate intr-o ipoteca cu rata fixa, atata timp cat termenul ipotecii fixe alese este cel putin egal cu termenul restant al ipotecii initiale. Valoarea ratei fixe la momentul convertirii va fi, evident, in functie de rata afisata de banca la acel moment. Exista si posibilitatea plafonarii ratei variabile, dar dobanda plafon este in general destul de mare. Daca nu va puteti hotari intre cea fixa sau variabila, dar vreti sa profitati de avantajele amandurora, puteti opta pentru o combinatie de doua. De pilda o ipoteca de 200.000$ se poate im­parti in 100.000$ cu dobanda fixa si 100.000$ cu dobanda variabila.

O alta varianta este ipoteca cu dobanda ajustabila. Ea este oferita pe un termen de 5 ani in general. Principiul ei este fixarea dobanzii pe intervale de 3, 6 sau 12 luni si re-ajustarea ei la inceputul fiecarui interval pana la terminarea termenului. Dobanda se calculeaza cu un anumit rabais fata de o dobanda de referinta, care este dobanda afisata pe 3, 6 sau 12 luni. In general reducerea acordata in primul interval de timp este mult mai substantiala decat reducerea aplicata pe urmatoarele intervale.

Exemplu: reducerea fata de dobanda de referinta (acum 7,00%) este de 3% pe primele 6 luni, ca pe urmatoarele intervale de 6 luni reducerea sa fie 0,50%.

Un tip aparte de imprumut garantat prin imobile este marja de credit ipotecara ce actioneaza ca o marja (sau linie) de credit personala, cu deosebirea ca este notariata (in Quebec) si dobanda ei este in general mai mica decat a marjelor personale. Este un imprumut deschis cu dobanda variabila. Ofera flexibilitate detinatorilor – se poate plati si reimprumuta pana la valoarea maximului ei in orice moment fara a cere de fiecare data permisiunea bancii. Este folositoare pentru renovari urgente sau pentru a investi in alte plasamente. Este oferita in general pentru o suma de maximum 80% din valoarea proprietatii.

Care este cea mai buna alegere? Care tip de ipoteca se potriveste fiecaruia? Ce fel de ipoteca isi poate permite cineva?

Sunt intrebari la care numai un specialist ipotecar poate raspunde, analizand situatia financiara si nevoile cumparatorului.

- Publicitate -
- Publicitate -

Ultimele articole

Simona Halep, în sferturi la Wimbledon

Simona Halep s-a calificat spectaculos în sferturile de finală ale turneului de Mare Şlem de la Wimbledon, luni, după...
- Publicitate -
- Publicitate -

Articole similare

- Publicitate -