Ministerul de Finante ne asigura ca piata imobiliara din Quebec este solida. Si asta in ciuda factorilor care au afectat accesul la proprietate in ultimii ani: aprecierea rapida a pretului caselor, cresterea tarifelor de electricitate si a impozitelor funciare, inasprirea criteriilor de acordare a imprumuturilor ipotecare.
Conform indicelui de abordabilitate a locuintelor – care reflecta proportia din venitul familiei consacrata costurilor proprietatii – achizitionarea unui imobil in 2008 e un proiect relativ dificil de realizat. Nicio surpriza: pana acum, din 2001, pretul mediu pe proprietate a crescut cu peste 100.000$. De partea cealalta, facturile mai piperate de taxe funciare, electricitate si asigurari joaca si ele un rol, dar secundar.
Ratele scazute ale dobanzilor au participat, desigur, la aprecierea valorii proprietatilor, insa nu pot fi arate cu degetul. Ele au scazut putin in cursul anului trecut si au contribuit la atenuarea cresterii costurilor ipotecare. Banca centrala a Canadei, Banque du Canada, ar trebui sa ramana in aceeasi linie, pastrand neschimbata rata de referinta pentru sfarsitul anului 2008. Odata ce criza financiara americana va ramane in urma, BC ar putea creste gradual nivelul dobanzilor, in a doua jumatate a anului viitor.
Pe termen scurt, avand in vedere incertitudinea ce planeaza in jurul economiei americane, un imprumut ipotecar cu dobanda fixa ar fi preferabil pentru familiile cu toleranta scazuta la risc. Fara avans zero si fara ipoteca pe 40 de ani
Declinul accesibilitatii la proprietate a impins destul de multi cumparatori spre lungirea perioadei de amortizare a ipotecii. Preventiv, in iulie 2008, Ottawa a pus capat ipotecilor amortizate in 40 de ani si celor fara avans, pentru a diminua riscul ca provincia Quebec si Canada, in ansamblu, sa urmeze calea vecinilor de la sud. Incepand cu 15 octombrie 2008, un imprumut ipotecar nu se mai poate lungi pe mai mult de 35 de ani, iar un avans minim de 5% este impus. O perioada de amortizare de 35 de ani – in loc de 40 de ani – nu schimba prea mult plata lunara a ipotecii (cu aproximativ 40$ pentru o ipoteca de 200.000$). Totusi, nu toate familiile au avansul necesar. Pentru acestea, se ofera posibilitatea ca banca insasi sa contribuie cu cei 5%, dar in schimbul unei dobanzi ceva mai ridicate pentru ipoteca. Va scadea preiul caselor?
O intrebare la ordinea zilei in Quebec: va scadea pretul caselor ca efect al caderii libere a preturilor proprietatilor in SUA?
Piata imobiliara americana si cea din Quebec sunt doua lumi diferite. In primul rand, sistemul de imprumuturi ipotecare cu risc ridicat este destul de putin dezvoltat la noi. De aceea, doar unul din 400 de imprumuturi este >en souffrance” in Quebec (90 de zile de intarziere a platilor), mult sub nivelul din anii ‘90. La sudul frontierei, una din 16 familii care detin ipoteci este in intarziere de plata.
Incetinirea pietei imobiliare se manifesta mai pronuntat in regiunea metropolitana Montreal, din doua motive: sufocarea pietei locurilor de munca e mai pronuntata aici decat in restul provinciei (rata somajului a urcat, in 2008, la 7,4% in Montreal), iar abordabilitatea restransa reduce si mai mult cererea de case. De exemplu, diminuarea vanzarilor de case detasate de la inceputul anului 2008 (-7%) provine in special din cartierele mai sumpe de pe insula. Familiile prefera zonele mai abordabile ale insulei sau se intorc spre periferii.
Coproprietatile mai abordabile sunt de asemenea foarte cautate: vanzarile au crescut cu 5% de la inceputul anului.
Este binecunoscut ca recenta crestere a pretului benzinei a ridicat costul multor altor bunuri si servicii: alimente, transporturi etc. Proprietarii caselor de la periferia Montrealului (banlieue) se intreaba chiar daca scumpirea benzinei nu va antrena scaderea valorii caselor lor. Considerand cresterea de 0,50$ pe litru intre 2004 si 2008, se poate estima ca factura anuala s-a marit cu 1.000$ in acesti 4 ani pentru o persoana care conduce 50 km intre casa si locul de munca.
Aceasta suma nu poate fi hotaratoare pentru a antrena o miscare majora de relocalizare spre centrul orasului. Cei ce decid sa se instaleze mai departe de centru o fac, intre altele, pentru ca pretul terenurilor este mai mic si pentru numeroasele beneficii pe care le procura o casa la periferie: teren mai mare, camere mai mari, viata mai linistita etc. Toate acestea vor face, cel mai probabil, ca preturile caselor din exteriorul Montrealului sa urmeze acelasi trend ca si al celor de pe insula.