Suntem siguri ca tema acestui articol raspunde intrebarii multor cititori. Ne referim la aceia care au deja o casa cumparata de cel putin 6 luni, si pentru care rata dobanzii este mai mare decat ce se poate obtine astazi.

Cea mai mare parte a ipotecilor in­che­iate in Canada sunt printr-un contract inchis. Ceea ce inseamna ca, daca se doreste termi­narea lui inainte de termen, creditorul va pretinde plata unor penalitati. Modul de calcul al penalita­tilor este inscris in contractul initial.

Majoritatea covarsitoare a contrac­telor ipotecare inchise cu dobanda fixa indica doua modalitati de calcul, ale­gandu-se valoarea cea mai mare*:

1. Trei (3) luni de dobanda aplicata soldului actual, la dobanda afisata

2. Diferenta de dobanda intre cea afi­sata in momentul contractului si cea din mo­mentul schimbarii, aplicata soldului actual, pentru termenul restant.

Intr-o piata financiara in care do­banzile sunt in crestere sau stagneaza, cel mai probabil ca prima varianta produce o valoare mai mare. Piata actuala a cunoscut insa scaderi masive de dobanda de la sfarsitul anului 2008. Iata de ce calculul bazat pe diferenta de dobanda creeaza valori pentru unii inimagi­nabil de mari.

De nivelul actual scazut al doban­zilor ipotecare se poate profita insa, in ciuda penalitatilor cerute, de la caz la caz. Doua ar fi posibilitatile de recalculare a ratei, daca va adresati bancii dvs:

A. Dobanda ponderata, semnand un nou contract pe un nou termen, fara a aplica penalitati. Rata se calculeaza printr-o medie intre dobanda contractuala aplicata pe termenul restant si do­banda actuala pe termenul adaugat.

De exemplu, daca initial ati avut 6% pentru 5 ani si au trecut deja 2 ani, media se va face intre rata de 6% aplicata pentru cei 3 ani ramasi si cea de 4% pe care o puteti avea azi, aplicata pe restul de 2 ani pana la completarea noului termen de 5 ani.

Rezultatul: 5,2%.

B. Inchiderea vechiului contract, cu plata penalitatilor, si inceperea unui nou contract cu rata de azi. Atentie, odata ce platiti penalitatile si inchideti contractul, nu mai sunteti legati acea banca, puteti negocia cu orice banca!

Care optiune este mai buna? Raspunsul nu e universal, de­pinde de valoarea soldului ipotecar, de valoarea penali­tatilor si de dobanda pe care o aveti.

Spuneam ca, daca ati plati penalita­tile si ati inchide contractul pentru a deschide altul, practic v-ati incheia so­cotelile cu acea banca.

Sa presupu­nem ca magazinati ce va poate oferi teoretic o alta institutie financiara. Aceasta poate asuma (printr-o debursare) mai mult sau mai putin din penali­tati, oferindu-va o dobanda in conse­cin­ta. Evident, cu cat mai mare este suma acordata, cu atat mai mare va fi dobanda.

Ce este mai avantajos? Sa platiti dumneavoastra penalitatea din forte proprii (din economii sau adaugand-o la ipoteca), fara ajutor de la alta banca, si sa obtineti astfel rata cea mai buna, sau sa aveti penalitatea absorbita de noua banca in intregime?

Raspunsul, inca o data, nu este universal. Depinde de mai multi factori, printre care si de un amanunt destul de important: de unde gasiti banii sa va platiti penalitatea.

Ca va da rezultate sau nu, intrebarea adresata bancilor si calculul efectuat nu va angajeaza la nimic. Numai comparand veti vedea daca exista o solutie mai buna decat situatia actuala a ipotecii dvs

. * calculul prezentat este aproximativ. Penalitatea exacta poate fi calculata doar de institutia financiara care a acordat ipoteca.