Ca si domeniul imobiliar, si cel al imprumuturilor ipotecare este subminat deseori de mituri si zvonuri, auzite de la vecini, cumnati sau prieteni care au avut anumite probleme cu ani in urma si au transformat propria lor si­tuatie in adevar absolut. O sa incercam sa anali­zam, una cate una, urmatoarele afirmatii, pentru a vedea ce este adevarat si ce nu in fiecare din ele.

O banca m-a refuzat, nu mai pot lua casa pentru 6 luni, indiferent ce as face!

Cand o banca refuza un dosar, o face pentru anumite motive, bine definite, care trebuie precizate in momentul refuzului. In orice moment, daca situatia persoanei se modifica, iar cau­zele initiale ale refuzului sunt inlatu­rate, banca isi poate revizui decizia. Evident, exista probleme care nu se pot rezolva intr-un timp scurt, ca pro­blemele de credit sau lipsa istoriei de cre­dit, economisirea unor sume de ba­ni importante. Altele insa se pot re­zolva rapid, ca terminarea unei perioa­de de proba la serviciu, marirea avan­sului printr-o donatie de la familie sau adaugarea unui garant la do­sar.

In acelasi timp, dosare care sunt refuzate pe baza criteriilor de califica­re ale unei banci pot fi acceptate de o alta banca, daca aceasta aplica criterii usor diferite. De pilda, unele banci nu iau in considerare alocatia familiala platita pentru copii de catre guvernele federal si provincial. Alte banci adau­ga alocatia la venitul familial, ceea ce permite salvarea unor dosare care erau refuzate de cealalta banca pe baza ve­ni­tului familial insufucient. Unele banci cer ca solicitantul sa econo­mi­seasca minimum de 5% pentru avans, alte banci pot accepta in anumite con­ditii un client care nu a avut posibilitatea sa adune atat, punand in locul lui aceasta suma. Mai simplu spus, daca o banca te-a refuzat, alta poate sa te accepte.

Penalitatile pentru ipoteca sunt doar 3 luni de dobanda!

Aceasta este doar jumatate de ade­var. De fapt, exista doua moduri de calculare a penalitatilor in cazul terminarii inainte de termenul initial a ipotecilor cu dobanda fixa, iar va­loarea cea mai mare dintre cele doua reprezinta pena­litatile ce vor fi platite de client. O mo­dalitate este calculul penalitatilor ca echivalentul a de 3 ori partea de dobanda din plata lunara a ipotecii. A doua modalitate este calculul diferen­tei de dobanda intre valoarea ratei cli­entului si rata actuala in vigoare pentru soldul restant al ipotecii, pentru termenul restant. Aceasta fraza lunga se traduce in jargonul bancar prin diffé­rentiel de taux. In momentul in care ra­ta inscrisa in ipoteca este mai mare decat rata ac­tuala pe piata, rezultatul celei de-a doua variante de calcul poa­te deveni mai mare decat 3 luni de dobanda. Situatia a fost resimtita din plin in ultimul an de catre posesorii de ipoteci incheiate cu mai mult de 1 an inainte. Nivelul foarte scazut al doban­zilor actuale s-a tradus in penalitati ma­ri. In ciuda acestei realitati, nu pu­tini au fost cei care si-au renegociat dobanzile ipotecare in avantajul lor. Si inca si acum poate fi avantajos.

Notam ca pentru unele produse speciale ale unor banci, modul de calcul al penalitatilor poate fi diferit de cel descris mai sus. Este indicat sa ci­titi contractul de ipoteca semnat si sa intrebati care este exact valoarea pena­litatilor direct la banca ce v-a acordat ipoteca. Chiar daca valoarea vi se pare mare, lasati un specialist ipotecar sa calcu­leze cat ati economisi prin schimbare, pe termen scurt si lung.

Intr-un numar viitor, vom analiza alte cateva mituri larg raspandite des­pre imprumuturile ipotecare. Retineti in­sa: chiar bancile isi schimba uneori politicile, iar ceea ce a fost valabil o­da­­ta poate sa nu mai fie valabil azi, deci cel mai bine e sa mergeti la sursa si sa puneti intrebarile direct unui specialist, in loc sa intrebati vecinul de palier.