Mici detalii care fac marea diferenţă

O modalitate relativ simplă de a acumula bani, în lumea capitalistă în care trăim, este inves­tiţia imobiliară. Există câteva motive foarte solide pentru care mulţi, de la Donald Trump, Bill Gates sau Madonna, până la prieteni, vecini sau colegi de serviciu aleg să cumpere blocuri de locuit, reuşind astfel, în câţiva ani, să-şi multiplice investiţia iniţială de patru sau de cinci ori. Iată câteva argumente, pe scurt:

Necesită puţini bani lichizi. Pentru a cum­păra un triplex de 300.000$, de pildă, avem ne­voie de numai 10% avans; restul îl putem împrumuta de la bancă, iar locatarii vor plăti ipoteca şi taxele. Cu aceiaşi 30.000$ am puteam cumpăra acţiuni… care nu se ştie ce valoare vor mai avea mâine.

Orice cheltuială de întreţinere şi amelio­rare se poate deduce la impozit, imediat sau la revânzare. (Contabilul dvs. vă poate explica, în detaliu.)

La revânzare, numai 50% din profitul realizat e declarabil la  impozit. Restul de 50% sunt banii dvs.

Chiar în timp de  “criză imobiliară”, când sunt mai puţini cei care pot cumpăra case, imobi­lele locative sunt la mare căutare. Dacă oa­me­nii nu îşi pot permite să cumpere, trebuie să stea undeva, nu?

Pentru a beneficia de toate avantajele, o investiţie imobiliară trebuie făcută… cu cap. Informaţia este putere! Micile detalii pot schimba totul. Menţionăm, pe scurt:

Chiar dacă aveţi mulţi bani disponibili, nu-i investiţi pe toţi într-un singur imobil. Dacă aveţi 100.000$, mai bine cumpăraţi două imobile, punând 50.000$ avans la fiecare, decât să-i daţi pe toţi pentru un singur imobil. Un calcul de rentabilitate demonstrează cu brio cele men­ţio­nate aici. Randamentul este superior la două imobile, iar riscul e redus la jumătate.

­Nu cumpăraţi direct de la curtierul inscriptor. Acesta e obligat, prin contract, să re­pre­zinte vânzătorul, indiferent unde e situată proprieta­tea respectivă. Practic, e imposibil să vă sfătuiască corect şi să vă zică, de pildă:  “Nu cum­păraţi această proprietate, că nu e rentabilă sau nu e bună pt dvs.” Lucraţi cu propriul dvs. curtier, specializat în imobile locative.

Dacă doriţi să revindeţi în 3-5 ani, puteţi lua o dobândă pe termen mai scurt decât tradiţionalul 5 ani (de pildă, pentru 1 an sau 3 sau chiar dobânda variabilă, evident, dacă e mai mică). Economia făcută e substan­ţială în primii ani, când capitalul de rambursat e mare; ea poate compensa din plin eventuala creştere ulterioară a dobânzii.

Chiar dacă pare mai puţin rentabil, un imobil nou e mai bun decât unul vechi. Reno­­vă­rile pot fi costisitoare şi, în plus, şansele de a atrage locatari care plătesc mai bine cresc dacă imobilul e mai nou.

Nu vă bazaţi pe chiriile declarate în fişa MLS. Verificaţi dacă chiriile medii în zonă, pentru acea suprafaţă, corespund cu cele declarate de vânzător.

Favorizaţi zonele cu mare căutare, de pildă, aproape de universităţi. Dacă alegeţi o zonă unde există o singură companie importantă şi toată lumea lucrează acolo, ce faceţi dacă respectiva companie dă faliment sau se mută în altă parte? Universităţile nu pre­zintă acest risc.

Începeţi cu imobile mici, de 2-4 locuinţe. Fi­nanţarea e mai uşor de obţi­nut, gestiunea, de asemenea, e mai uşoară şi revânzarea mai simplă. Nu săriţi direct la 10-12 locuinţe!

Mare atenţie dacă respectivul imobil e une reprise bancaire. Să nu fie cumva din cauză că, în acea zonă, chiriaşii nu plătesc la timp. Verificaţi câte reprises bancaires locative sunt în zona respectivă. În mod normal, un imobil locativ nu ar trebui să ajungă să fie preluat de bancă, dacă locatarii ar plăti la timp.

Consideraţi şi dezvoltarea ulterioară a zonei. Dacă imobilul e rentabil pe hârtie azi, nu în­seam­nă că va fi şi mâine. Preferaţi o zonă unde oferta e mică şi cererea e mare. (Chiar dacă plătiţi mai mult, aveţi şanse ca creş­te­rea să fie mult mai importantă).

Desigur, subiectul nu este epuizat. Mai multe informaţii (liste de imobile rentabile, un fişier de calcul de rentabilitate şi statistici imobiliare în legătură cu imobilele locative) găsiţi la www.InvestisseurMtl.com

La mulţi ani!

 

Gabriel Purcarus
Gabriel Purcarus
Gabriel Purcăruş - absolvent al Facultăţii de Fizică, Universitatea Bucureşti şi de Meteorologie, la UQAM. Pasionat de şah, marketing imobiliar şi medicină naturistă. Colaborator al ziarului Pagini Româneşti, oferă consultaţii pe teme imobiliare clienţilor români din Montréal. Puteţi să îl contactaţi, pentru întrebări, la [email protected]

Ultimele articole

Articole similare