Cum citim piaţa imobiliară

În fiecare an din ultimii opt, am întâlnit persoane care fie au amânat, fie au anulat proiectul de a investi în imo­biliare, din diverse motive: ”Acum nu este momentul”, ”Piaţa va cădea”, ”Anul asta sunt alegeri în Québec şi nu se ştie cine iese”, ”Pre­ţurile la case au crescut prea mult” etc.

În aceşti opt ani, cei care au avut însă curaj şi şi-au luat timp să studieze situaţia au câştigat enorm. De pildă, cineva care a cumpărat o proprie­tate nouă, în 2004, cu 180.000$, în Laval, a revândut acum un an cu 450.000$. A cumpărat cu numai 5% avans – cam 10.000$ cu tot cu onorariul notarului -, iar la vân­zare a obţinut 300.000$ net, după plata cheltuielilor.

Ceea ce îi reţine pe majoritatea cumpărătorilor – în special pe cei care au nevoie de prima locuinţă sau se gândesc la pri­ma investiţie – este incertitudinea. Toată lumea ar prefera ca investiţia să fie sigură, să câştige constant 3-5% pe an sau măcar să nu piardă.

Deşi este adevărat că nimeni nu poate garanta 100% succesul unei investiţii imobiliare în lumea de azi, nu suntem totuşi în întuneric complet. Avem la îndemână indicatori imobiliari: calcule pe care le putem face simplu, pentru a înţelege tendinţele pieţii. În fapt, industria imobiliară este una dintre cele mai documentate industrii din economie. Să vedem cum putem să >citim” piaţa, pentru a lua o decizie corectă.

1. Studiaţi piaţa locală, nu cea globală

Atenţie la statisticile şi considerentele globale. Afirmaţii de genul “În Statele Unite are loc o catastro­fă imobiliară” sau “În Quebec, preţurile caselor au crescut cu 2.3%” pot să nu aibă nicio relevanţă pentru sectorul unde sunt interesat să investesc. Indiferent cât de prost a mers piaţa imobiliară în State, 90% din populaţie nu a avut întârzieri la plata ipotecii. (Evident că ziarele şi televiziunile au făcut să pară că asistăm la Apocalipsă). Iar, în Quebec, se poate ca într-o regiune să fi avut o scădere de 5% a preţurilor, în timp ce în alta s-a înregistrat o creştere de 10%. În consecinţă, înainte de a ne aventura în cumpărarea unei case, e indicat să studiem tendinţele locale, să nu ne luăm numai după ce auzim la radio, nici numai după frumuseţea zonei.

2. Analiza cererii şi a ofertei

În fiecare lună şi în fiecare an sunt date pu-blicităţii statistici locale care contabilizează cartier cu cartier, pe diferite tipuri de proprietate (condo, casă, duplex, teren etc) câte case sunt în vanzare, câte s-au vândut, câte nu, preţuri medii şi mediane, preţul mediu al vânzărilor faţă de evaluarea municipală, timpul mediu de vânzare. În plus, aceste date sunt mereu comparate cu anul predecent. (Puteţi obţine o copie pentru regiunea dorită la www.StatistiquesMtl.com)

În plus faţă de aceste cifre generale, puteţi solicita de la curtierul dvs. imobiliar şi listele cu case vândute sau nevândute din regiunea de interes.

Cum interpretăm aceste date? Desigur, nu avem aici spaţiul suficient să trecem în revistă toţi indicatorii, dar câteva calcule se pot face totuşi destul de simplu. De pildă: câte case se vând faţă de câte sunt puse în vânzare? Într-un sector vom găsi 80%, în altul 60%. Asta înseamnă că primul sector e mai căutat şi, deci, ne putem aştepta la viitoare creşteri de preţuri. Putem compara situaţia şi cu anul precedent.

Putem calcula rata de absorbţie, adică în câte luni ar trebui ca toate casele de acum să se vândă, dacă niciuna nouă nu s-ar mai pune în vânzare. De pildă, în ultima lună s-au vândut 20 de case, iar acum sunt la vânzare 100. Asta ne dă o rată de absorbţie de 5 luni, perioadă în care ar trebui să se vândă toate ca­sele (evi­dent, asta nu se întâmplă, pentru că noi case apar pe piaţă, iar unele nu se vor vinde din cauza pre­ţurilor nerealiste). Dacă vom şti că într-un sector rata este de 5 luni, iar în altul de 8 luni, este clar că primul sector este mai căutat. O altă întrebare: câte case se vând anual faţă de câte case sunt în total în acel sector (turnover ratio)? Sunt anumite sectoare unde oamenii stau temporar, de pildă între două relaţii conjugale sau unde oamenii cumpără prima casă şi apoi, în scurt timp, vând, pentru că doresc ceva mai mare.

Câte case se vând într-o lună, faţă de câte case apar la vânzare? Este iarăşi o întrebare foarte importantă. Dacă se vând 20 de case lunar, dar apar 30 lunar, e evident că inventarul e în creştere, deci ne putem aştepta la o scădere de preţuri în acea zonă. Invers, dacă apar mai puţine case noi decât numărul celor care se vând, preţurile vor fi în creştere.

3. Studiul demografic şi regional

Un alt factor care poate influenţa piaţa este dezvoltarea regională sau locală. Dacă apar spitale, şcoli, întreprinderi, se construiesc noi drumuri (nu vorbesc de reparaţii, care sunt permanente în Québec) sau dacă primăriile locale oferă subvenţii sau scutiri de taxe, putem paria că zona e bună si că va cunoaş­te o creştere semnificativă de preţuri şi de valoare.

Cunoaşterea statisticilor despre populaţie este un alt factor care poate influenţa decizia dvs. Pe site-ul www.Centris.ca sunt disponibile rapoarte ale fiecărei zone. Putem vedea, de pildă, sectoare unde populaţia a crescut cu 30% în 5 ani sau, dimpotrivă, a scăzut cu 3%. Sau raportul demografic: ce limbi se vorbesc, care sunt salariile medii, tipuri de locuinţe etc.

4. Odată ce v-aţi informat, acţionaţi!

În concluzie, un om informat are posibilitatea de a lua deciziile cele mai bune. Contrar anumitor păreri, nu există momente când nu e bine să investeşti în imobiliare. Oricând este un bun moment, dacă ştii ce faci. Dar ceea ce ştim nu garantează succesul. Important este ceea ce facem cu ceea ce ştim.