În numărul trecut, am arătat modalităţile pe care le aveţi la îndemână de a analiza piaţa imobiliară. Scriam că, deşi la nivel general piaţa canadiană şi montrealeză suferă de încetinire, totuşi, într-o serie de sectoare, există o activitate imobiliară intensă.
Sugestia mea era ca, înainte de a decide să vindem sau să cumpărăm, să nu ne luăm nici după zvonuri, nici măcar după articolele care analizează piaţa în ge-neral, ci să ne informăm care sunt tendinţele locale, în cartierul şi zona de interes. (www.StatistiquesMtl.com)
În ultimele săptămâni, în presă au continuat să apară articole alarmiste, alimentate uneori chiar de persoane oficiale. De pildă, Mark Carney, Guvernatorul Băncii Canadei, a declarat recent că “unele preţuri la case sunt probabil supraevaluate”. O afirmaţie ce conţine cuvinte precum “unele” şi “probabil” n-aş zice că e una foarte precisă. E suficient însă pentru ca o serie de jurnalişti să preia această declaraţie şi să anunţe că suntem la un pas de spargerea “balonului imobiliar” (“pop the bubble” în engleză, s-ar traduce prin “bulă”, dar nu sună bine în româneşte). Deşi ministrul de Finanţe James Flaherty a declarat că urmăreşte situaţia şi e gata să intervină, presa întreţine acest subiect cald.
Care este realitatea? Câteva elemente ne ajută să analizăm situaţia:
– Dobânzile de acordare a împrumutului sunt încă extrem de scăzute şi nu sunt semne că ar urma să crească semnificativ (a fost încercată o mică creştere, de 0.5%, dar fără mare succes).
– Preţurile, în ultimii 3 ani, au fluctuat (în unele zone au crescut, în altele au scăzut) dar, pe ansamblu, nivelul preţurilor e cam acelaşi. Dacă în ultimii 3 ani, la aceleaşi preţuri şi la aceleaşi dobânzi au avut loc destule tranzacţii imobiliare, de ce nu ar putea continua la fel?
– “Unele” zone vor fi “probabil” încă în creştere o vreme, altele însă sunt în lejeră scădere. Tendinţa ge-nerală este spre cumpărarea de imobile abordabile (condo), în zone centrale (Montréal). Totusi, în unele zone, deşi numărul de tranzacţii scade, preţurile cresc! Deci, ca să ştiţi dacă piaţa într-o regiune este bună, trebuie să aveţi în vedere şi evoluţia preţului şi numărul de tranzacţii.
– Ministrul de Finanţe ne lasă să credem că pregăteşte o nouă corecţie a regulilor de acordare a împrumutului. – Se vorbeşte de creşterea avansului minim la 7,5%, pentru o casă unifamilială sau duplex şi 12%, pentru triplex si quadruplex (în loc de 5 şi 10%, cât este acum). Ar fi al treilea an la rând în care regulile devin mai severe, dar exact aceste restricţii au făcut ca piaţa canadiană să rămână totuşi stabilă.
Concluzia mea ar fi că o “spargere a balonului imobiliar” nu este de aşteptat în regiunea Montréal, dar în mod sigur nu mai suntem în anii 2002-2006, când creşterile au fost extrem de spectaculoase. Puterea de cumpărare este totuşi din ce în ce mai limitată. Cum însă şi preţul chiriilor a ajuns destul de ridicat şi se pare că va continua să crească, este încă preferabil să cumpărăm o primă locuinţă într-o zonă bună, dacă avem suficienţi bani pentru avans şi o disciplină financiară.
Cert este că nu mai suntem în situaţia de a putea cumpăra cu zero avans şi a ne aştepta să câştigăm în doi-trei ani zeci de mii de dolari, cum a fost cazul până în 2007. Cuvântul de ordine este prudenţa.
