După ce, în numărul trecut, am menţionat câteva avantaje majore ale investiţiei imobiliare, să trecem acum în revistă factorii cei mai importanţi care pot determina succesul sau eşecul proiectului dvs.
Criteriul cel mai important la cumpărarea unui imobil este zona (locaţia) în care aţi ales să investiţi. Deşi pare banal, foarte mulţi investitori începători nu înţeleg ce înseamnă o locaţie bună. Nu este vorba doar de o stradă liniştită, cu pomi înfloriţi şi vecini amabili. E vorba mai degrabă de o zonă în care piaţa imobiliară, acum, în trecut şi, previzibil, şi în viitor, va fi mereu activă, în care se aşteaptă ca valorile proprietăţilor să fie mereu în creştere, sau măcar stabile chiar când în restul ţării sau alte cartiere lucrurile merg prost.
Ce factori ar putea influenţa valoarea unei zone? Proximitatea unor instituţii de învăţământ, cum ar fi, de pildă, 2-3 universităţi ori 4-5 colegii, a unor servicii guvernamentale, spitale, centre financiare, bănci (nu vorbesc de mici sucursale, ci de sedii sociale). O zonă în care vor fi mereu studenţi, funcţionari publici, medici, infirmiere, şi, de ce nu, mulţi imigranţi, este o zonă “bună” din punct de vedere imobiliar. Se ştie că, în general, cei din emigraţie se stabilesc, în prima fază, în cartiere apropiate de şcoli şi servicii guvernamentale şi nu dispun mereu de fondurile necesare cumpărării a două automobile sau a casei cu curte de prima dată.
Cum în Québec (şi la Montréal, în special) se stabilesc, în fiecare an, zeci de mii de nou veniţi – în special din China, Europa de Est, Orientul Apropiat – e clar că zonele din Montréal unde există şi blocuri de închiriat, şi proximitatea serviciilor, şi mijloace de transport în comun (metrou, autobuz, tren) vor fi mereu la mare căutare. În aceste zone, deci, ne aşteptăm ca preţurile imobilelor, precum şi al chiriilor, să crească în mod constant. În plus, faptul că unii locatari vor pleca, la un moment dat, nu constituie un motiv de îngrijorare: cererea fiind mare, este simplu de găsit înlocuitor.
Un alt avantaj al “zonei bune” este că cererea de locuinţe este ridicată, chiar şi în perioadele de recesiune sau de criză economică, când piaţa imobiliară este afectată la nivel naţional sau provincial. În vremuri de criză, oamenii îşi schimbă meseriile, se întorc la şcoli, au nevoie de servicii guvernamentale. “Zona cea bună” e ultima care va fi afectată de o criză imobiliară.
Un alt criteriu de siguranţă pentru o investiţie bună este alegerea unor imobile unde chiriile sunt mai degrabă mari decât mici. În loc de a investi în imobile unde chirasii plătesc 500 de dolari pe lună, e mai bine, chiar dacă e mai scump, să avem chiriaşi care plătesc 900 de dolari.
De ce? De foarte multe ori, cei ce ar trebui să plătească 500$ nu plătesc deloc şi nu prea au nici grijă de apartament. Faptul că îi ameninţaţi cu procese sau reclamaţii oficiale nu îi deranjează prea mult şi nici de o istorie de credit proastă nu le pasă prea tare, deoarece, în multe cazuri, trăiesc toată viaţa pe ajutor social şi nu îşi vor cumpăra niciodată ceva pe credit. În schimb, cel ce plăteşte $900 sau $1000 pe lună este, de multe ori, salariat, îi pasă de creditul său şi, de regulă, întreţine bine şi locuinţa.
Calitatea tehnică a imobilului este, de asemenea, de luat în consideraţie. Un imobil nou sau recent construit este, în general, mai scump, dar are şi mai puţine suprize tehnice (inundaţii, incendii, infiltraţii de apă etc.) şi atrage o clientelă mai bună. De asemenea, atât cât e posibil, preferaţi un imobil din beton în locul unuia din lemn (acestea din urmă sunt însă cele mai răspândite).
Nu neglijaţi posibilitatea de a cumpăra imobile unde puteţi închiria camere unor studenţi, în loc de o chirie normală, pe un apartament întreg. Un apartament cu 3 camere poate aduce pe puţin 1.500 de dolari lunar, dacă e situat în proximitatea unei universităţi de prestigiu. Acelaşi apartament, în zone lipsite de instituţii de învăţământ superior, poate fi închiriat cu mult mai puţin unei familii.
Desigur, acestea sunt criterii generale, valabile pentru toate tipurile de imobile: case unifamiliale, duplexuri, apartamente, blocuri. Fiecare caz în parte are anumite particularităţi, dar spaţiul nu ne permite să ne ocupăm în detaliu de toate situaţiile posibile.
În schimb, puteţi să începeţi prin a vă abona la o lista de imobile cu venit pentru zona dorită la www.InvestisseurMtl.com sau să cereţi sfatul unui specialist, pentru a identifica împreună cele mai bune zone.
În ciuda zvonurilor alarmiste, se pot face afaceri bunela Montréal în imobiliar, făcând invers decât ceea ce face toată lumea.