Într-o discuţie recentă, un potenţial cumpărător de case m-a interpelat în felul următor: “Nu citiţi ziarele, nu urmăriţi ştirile? Nu cumpăr acum casă. Aştept să scadă preţurile. Am auzit că la primăvară vor scădea cu 3-4%.”
Să presupunem că zvonurile s-ar adeveri. Să vedem dacă persoană respectivă, bazându-şi decizia pe aceste zvonuri, va câştiga sau nu dacă aşteaptă.
Banca Canadei a anunţat, pe 23 ianuarie 2013, că dobânda directoare va rămâne la nivelul la care este din septembrie 2010 (1%), cel mai probabil pentru alte câteva trimestre. Aceasta înseamnă că dobânda ipotecară variabilă nu va creşte nici ea anul acesta, cel mai probabil, şi va rămâne undeva în jur de 3%. Dobânda ipotecară fixă este şi ea la un nivel minim istoric de ceva timp, însă nu ascultă de aceleaşi criterii ca cea variabilă. Să ţinem cont, de asemenea, că ceea ce face ca dobânzile fixe să fie atât de joase acum sunt reducerile enorme pe care băncile le acordă faţă de dobânda afişată.
Exemplu: la toate băncile găsim afişată o dobândă fixă de 5,24%, pentru un termen de 5 ani. Clientul poate obţine o reducere chiar şi de 2,2% faţă de această valoare, ceea ce este foarte mult. O reducere normală, care se practica în urmă cu câţiva ani, ar fi de 1 -1,2%. Suntem deci într-o perioadă excepţională pe piaţa dobânzilor fixe, care se poate termina oricând. Or, este bine ştiut că majoritatea cumpărătorilor de case (peste 65%) preferă dobânda fixă, chiar dacă uneori e mai mare decât cea variabilă, pentru motive de securitate.
Tot Banca Canadei ne informează că economia îşi va regăsi “son plein potentiel” la mijlocul anului 2014. Pe măsură ce economia Canadei se îmbunătăţeşte, dobânzile plasamentelor şi dobânzile împrumuturilor ipotecare vor creşte, inevitabil.
Care este situaţia preţurilor la case acum? Revista L’Observateur (2012) a firmei de asigurări ipotecare SCHL (1) ne informează că preţul mediu al caselor vândute în Canada se situa, în 2011, la 363.116$. Dintre marile centre urbane, Vancouver se situa în frunte, cu o medie de 779.730$, iar Trois-Rivières, la extrema cealaltă, cu 159.919$. Montréal este undeva pe la mijlocul clasamentului, cu 314.013$. Ultimele statistici (decembrie 2012) ale Federaţiei camerelor imobiliare din Québec (2) arată că, deşi numărul caselor la vânzare şi al vânzărilor efective a scăzut, preţul median (vezi tabelul 1) al caselor unifamiliale în regiunea Montréal a crescut în ultimul an (2012 faţă de 2011) cu 3%, la fel şi pentru apartamente şi imobile de 2-5 apartamente.
Aceeaşi situaţie s-a întâmplat şi în 2008, 2010 şi 2011, după cum se vede şi în tabelul numărul 2. Deşi numărul de vânzări a scăzut, preţurile au continuat să crească.
Cu toate acestea, să presupunem că preţurile se vor diminua lejer în următorul an. Există motive serioase să credem că în Canada nu vom avea situaţia din America (unde preţurile au scăzut foarte mult), tocmai pentru că majoritatea împrumuturilor din Canada sunt asigurate de SCHL sau Genworth, care pot astfel absorbi eventuale pierderi ale băncilor. În acelaşi timp, însă, ne aşteptăm ca dobânzile să crească, ceea ce măreşte costul real al casei.
De pildă, un împrumut de 250.000$ azi, luând în calcul o dobândă de 3%, va avea aceeaşi plată lunară ca un împrumut de 225.000$, cu dobândă de 4%. Deci o creştere de numai 1% a dobânzii compensează o scădere cu 10% a preţului casei.
Un ultim detaliu: dacă dobânzile variază, în general, uniform (toate băncile le vor creşte, de pildă, cu 0,5%) preţurile nu variază uniform. Piaţa de apartamente în St-Laurent nu variază la fel cu piaţa de case la Auteuil. În unele locuri ne aşteptăm la creşteri, în altele, la scăderi. În funcţie de obiectivul dvs. personal şi de cât de bine sunteţi informat şi înţelegeţi piaţa imobiliară, puteţi face chiar şi acum un pariu câştigător. Merită oare aşteptat?
(1) www.schl.ca L’Observateur du logement au Canada
(2) www.fciq.ca/pdf/Communiquespresse/stats/stats_prov_201212_f.pdf
