Ştiaţi, probabil, că banca unde aveţi împrumutul ipotecar are dreptul să ia casa în reposesie şi s-o vândă, dacă nu plătiţi împrumutul la timp. Mai puţini ştiţi însă că şi municipalitatea şi comisia şcolară de care aparţineţi au dreptul – la limită, desigur – să vă scoată casa la vânzare, dacă nu plătiţi taxele care li se cuvin. În plus, şi mai puţini ştiu că acest drept nu se limitează la cele trei instituţii menţionate…
O ipotecă imobiliară este, conform Codului Civil din Québec, un drept pe care o insituţie sau o persoană îl are asupra unei proprietăţi imobiliare. Când cumpărăm deci o casă şi luăm un împrumut de la bancă, banca este cea care are un drept asupra casei, deci o ipotecă, astfel încât, dacă proprietarii nu-şi onorează datoria conform contractului, banca are putere să deschidă o acţiune judiciară pentru a prelua proprietatea şi a o vinde, ca să-şi recupereze investiţia. Fără a ne lega prea mult de corectitudinea exprimării, termenul exact pentru împrumutul luat de la bancă pentru finanţarea casei este împrumut garantat printr-o ipotecă imobiliară – ceea ce a ajuns, pe scurt, ipotecă.
Dacă acest drept este relativ uşor de înţeles (în fond, banca a dat banii, are drepturi), mai puţin evident este dreptul prioritar al altor instituţii asupra casei dvs., şi asta chiar înaintea băncii. Spre deosebire de ipoteca băncii, care trebuie notariată şi publicată în Registrul funciar, priorităţile enumerate mai jos nu au nevoie să fie pu-blicate în Registrul funciar, ele există pur şi simplu, prin lege. Bineînţeles, proprietarul casei va fi avertizat, în scris, după apariţia problemelor de plată.
Primul pe lista priorităţilor este Guvernul (pentru perceperea taxelor şi impozitelor), împreună cu plata eventualelor cheltuieli de justiţie. Aşadar, dacă nu vă plătiţi impozitele pe venit, aveţi şanse să pierdeţi casa în favoarea guvernului, ca acesta – în numele poporului, desigur – să îşi recupereze drepturile.
Pe locul doi vin, la egalitate, municipalităţile şi comisiile şcolare, pentru perceperea taxelor municipale şi şcolare, precum şi a altor taxe la care acestea au dreptul, conform legii (de exemplu, faimoasa taxă de bienvenue sau, mai corect spus, droit de mutation, care se plăteşte la cumpărarea oricărui imobil în Québec, cu foarte puţine excepţii). În momentul în care taxele municipale/şcolare nu sunt plătite la timp, municipalitatea/comisia şcolară avertizează proprietarii, impune penalităţi şi dobânzi pe sumele neachitate. Dacă neplata continuă, instituţiile amintite au dreptul să intenteze acţiune în justiţie şi să scoată casa la licitaţie, deposedând în felul acesta proprietarul. Licitaţia se anunţă, în general, în jurnalele importante care apar în acea regiune.
Pentru că municipalitatea/comisia şcolară au întâietate la recuperarea ba-nilor în faţa băncii, putem acum înţelege de ce majoritatea băncilor doresc să gestioneze taxele, cel puţin pe cele municipale. Astfel, băncile sunt sigure că datoria prioritară este plătită la timp.
Cei mai mulţi clienţi privesc gestiunea de către bancă a taxelor ca pe o uşurare de o grijă în plus. În acest caz, şi băncile şi dvs. sunteţi protejaţi de un “duşman” comun. În plus, în situaţiile nedorite de dificultăţi de plată, mai degrabă se face o înţelegere cu banca pentru o plată eşalonată decât să se piardă casa pentru câteva mii de dolari de taxe funciare.
Un capitol special de drepturi asupra casei este ipoteca legală. Două ipoteci legale sunt importante pentru proprietari: cea a persoanelor care au participat la construcţia imobilului şi cea a sindicatului de coproprietate.
Ipoteca legală de construcţie este dreptul arhitecţilor, inginerilor, furnizorilor de materiale, lucrătorilor, contractorilor şi sub-contractorilor care au participat la construcţia acelei proprietăţi, pentru lucrările executate sau materialele furnizate. Acest drept practic le garantează că vor fi plătiţi. Primele 30 de zile după finalizarea lucrărilor, ipoteca există chiar dacă nu a fost înregistrată la Registrul funciar. De-abia începând cu a 30-a zi, ca să mai existe, ipoteca legală de construcţie trebuie înregistrată. De aceea băncile preferă în general să aştepte 35 de zile după terminarea lucrărilor la casele noi, înainte de a accepta să dea banii pentru cumpărarea unei case, ca să fie sigure că nu s-au înregistrat ipoteci legale pentru imobilul respectiv.
Sindicatul de coproprietate (pentru proprietăţile deţinute în coproprietate, comun numite condo) poate înregistra o ipotecă legală, de valoarea datoriei neplătite, pentru cheltuielile de coproprietate, les frais de condo.
După cum vedeţi, un proprietar de casă sau de apartament în Québec, chiar dacă nu are o datorie la bancă, nu este complet scutit de griji. Este important, aşadar, când luaţi decizia cumpărării unei proprietăţi, să aveţi tabloul complet al responsabilităţilor la care vă angajaţi.