În procesul cumpărării unei proprietăţi, o etapă foarte importantă este obţinerea aprobării bancare fără condiţii, aşa-numita aprobare finală. Concret, aveţi, în general, 10-15 zile după ce aţi făcut o ofertă de cumpărare şi s-a acceptat, pentru a furniza băncii care va împrumută banii toate documentele necesare aprobării – istorie de credit, suma pentru avans, dovadă că aveţi serviciu, situaţia datoriilor.
În urma acestei analize, dacă dosarul este complet, banca vă furnizează o hârtie de angajament ipotecar. Aparent, nimic deosebit nu se mai poate întâmpla între acest moment şi finalizarea tranzacţiei în faţa notarului.
Cu toate acestea, încă pot apărea surprize. Iată un caz real: pentru cumpărarea unei case noi, Paul (nume fictiv) a obţinut de la bancă aprobarea finală ce îi garanta o ipotecă într-un an de zile, dată la care casa ar fi trebuit să fie finalizată. Dar constructorul a întârziat cu terminarea lucrărilor şi, cum termenul iniţial a fost depăşit, banca a reanalizat dosarul lui Paul. Surpriză neplăcută: nu l-a mai aprobat. Între timp, Paul îşi schimbase serviciul pentru unul în alt domeniu, iar regula generală a băncilor, la aprobări, este ca experienţa de muncă într-un domeniu să fie de cel puţin un an, ca să fie luată în consideraţie.
Alt caz: Ioana vrea să-şi cumpere casă, dar are nevoie şi de maşină. Este sfătuită, pe bună dreptate, să fie aprobată întâi pentru cumpărarea casei şi apoi să se intereseze de maşină. Ceea ce şi face. Notarierea casei se va face însă în 4 luni. Ioana nu are răbdare şi, imediat după ce obţine aprobarea ipotecii pentru casă, îşi cumpără maşină, cu plata în rate. Banca are însă dreptul, dacă istoria de credit este mai veche de câteva luni, să refacă verificarea creditului. La această nouă verificare, banca vede împrumutul de maşină nou apărut, îl consideră ca datorie şi deodată Ioana nu se mai poate califica pentru cumpărarea casei. Banca poate anula deci, în această situaţie, aprobarea iniţială.
Mai sunt şi alte exemple: avansul care urma să fie folosit la casă – şi care trebuie păstrat până la notariere – este diminuat prin cumpărarea de mobilă sau alte bunuri sau prin scăderea valorii plasamentelor (banii erau într-un cont CELI sau un alt plasament cu risc ridicat); decizia de plată a unei pensii alimentare, de care nu se ştia la momentul aprobării ipotecii iniţiale; scăderea scorului de credit sub limita necesară, din cauza unor întârzieri repetate la plata cărţilor de credit etc.
Ce trebuie învăţat de aici? O aprobare ipotecară, fie ea şi finală, este valabilă atâta timp cât situaţia financiară a clientului rămâne neschimbată. Prin situaţie financiară înţelegem loc de muncă, venit, sumă pentru avans, datoriile şi istoria de credit. Banca nu poate fi trasă la răspundere dacă, în urma schimbării unuia din factorii enumeraţi mai sus, clientul nu se mai califică pentru împrumut.
Refuzul acordării împrumutului îl afectează în egală măsură şi pe vânzătorul casei. Acesta s-a bazat pe scrisoarea de aprobare iniţială pentru a cumpăra la rândul lui o altă proprietate şi a făcut probabil mai departe alte demersuri, care s-au bazat toate pe ideea că tranzacţia va avea loc la momentul stabilit. Implicaţiile pot fi foarte grave: vânzătorii pot acţiona în justiţie pe cumpărătorul care renunţă la tranzacţie; de aceea este important să înţelegeţi obligaţiile dvs. în calitate de cumpărător, dar şi limitările băncii.
Dacă banca şi-a dat acordul pentru un împrumut, a făcut-o în urma unui studiu al situaţiei dvs. financiare dintr-un anumit moment. Desigur, dacă situaţia dvs. nu se schimbă în momentul cumpărării efective la notar, banca este obligată să vă finanţeze.
Cumpărătorul trebuie să fie conştient că procesul de aprobare poate fi influenţat de fiecare detaliu din situaţia lui financiară. De aceea, el trebuie să facă efortul de a nu modifica în rău niciunul din aceste detalii şi de a transmite orice informaţie esenţială despre planurile sale: cumpărare de mobilă, maşină, schimbare de serviciu, pensie alimentară etc. curtierului său băncii cu care lucrează, pentru a evita neplăcerile de mai târziu.