Cât de finală este aprobarea finală?

cheie casaÎn procesul cumpărării unei proprietăţi, o etapă foarte importantă este obţinerea aprobării bancare fără condiţii, aşa-numita aprobare finală. Concret, aveţi, în general, 10-15 zile după ce aţi făcut o ofertă de cumpărare şi s-a acceptat, pentru a furniza băncii care va împrumută banii toate documentele necesare aprobării – istorie de credit, suma pentru avans, dovadă că aveţi serviciu, situaţia datoriilor.

În urma acestei analize, dacă dosarul este complet, banca vă fur­ni­zează o hârtie de angajament ipotecar.  Aparent, nimic deosebit nu se mai poate întâmpla între acest moment şi finaliza­rea tranzacţiei în faţa notarului.

Cu toate acestea, încă pot apărea surprize. Iată un caz real: pentru cumpăra­rea unei case noi, Paul (nume fictiv) a obţinut de la bancă aprobarea finală ce îi garanta o ipotecă într-un an de zile, dată la care casa ar fi trebuit să fie finalizată. Dar constructo­rul a întârziat cu terminarea lucrărilor şi, cum termenul iniţial a fost depăşit, banca a reanali­zat dosarul lui Paul. Surpriză neplă­cută: nu l-a mai aprobat. Între timp, Paul îşi schimbase serviciul pentru unul în alt domeniu, iar regula generală a băncilor, la aprobări, este ca experienţa de muncă într-un domeniu să fie de cel puţin un an, ca să fie luată în considera­ţie.

Alt caz: Ioana vrea să-şi cumpere casă, dar are nevoie şi de maşină. Este sfătuită, pe bună dreptate, să fie aproba­tă întâi pentru cumpărarea casei şi apoi să se intereseze de maşină. Ceea ce şi face. Notarierea casei se va face însă în 4 luni. Ioana nu are răbdare şi, imediat după ce obţine aprobarea ipotecii pentru casă, îşi cumpără maşină, cu plata în rate.     Banca are însă dreptul, dacă istoria de credit este mai veche de câteva luni, să refacă verificarea creditului. La această nouă verificare, banca vede îm­pru­mutul de maşină nou apărut, îl consideră ca datorie şi deodată Ioana nu se mai poate califica pentru cumpărarea casei. Banca poate anula deci, în această situa­ţie, aprobarea iniţială.

Mai sunt şi alte exemple: avansul care urma să fie folosit la casă – şi care trebuie păstrat până la notariere – este diminuat prin cumpărarea de mobilă sau alte bunuri sau prin scăderea valorii plasamentelor (banii erau într-un cont CELI  sau un alt plasament cu risc ridicat); decizia de plată a unei pensii alimentare, de care nu se ştia la mo­mentul aprobării ipotecii iniţiale; scăderea scorului de credit sub limita necesară, din cauza unor întârzieri repetate la plata cărţilor de credit etc.

Ce trebuie învăţat de aici? O aproba­re ipotecară, fie ea şi finală, este valabilă atâta timp cât situaţia financiară a clientului rămâne neschimbată. Prin situaţie financiară înţelegem loc de mun­că, venit, sumă pentru avans, dato­riile şi istoria de credit. Banca nu poate fi trasă la răspundere dacă, în urma schim­bării unuia din factorii enumeraţi mai sus, clientul nu se mai califică pentru împrumut.

Refuzul acordării împrumutului îl afectează în egală măsură şi pe vânzătorul casei. Acesta s-a bazat pe scrisoarea de aprobare iniţială pentru a cumpăra la rândul lui o altă proprietate şi a făcut probabil mai departe alte demersuri, care s-au bazat toate pe ideea că tranzacţia va avea loc la momentul stabilit. Implicaţiile pot fi foarte grave: vânzătorii pot acţiona în justiţie pe cumpă­rătorul care renunţă la tranzacţie; de aceea este important să înţelegeţi obli­ga­ţiile dvs. în calitate de cumpărător, dar şi limitările băncii.

Dacă banca şi-a dat acordul pentru un împrumut, a făcut-o în urma unui studiu al situaţiei dvs. financiare dintr-un anumit moment. Desigur, dacă si­tuaţia dvs. nu se schimbă în momentul cumpărării efective la notar, banca este obligată să vă finanţeze.

Cumpărătorul trebuie să fie conştient că procesul de aprobare poate fi influ­enţat de fiecare detaliu din situaţia lui financiară. De aceea, el trebu­ie să facă efortul de a nu modifica în rău niciunul din aceste detalii şi de a transmite orice informaţie esenţială despre planurile sale: cumpărare de mobi­lă, maşină, schimbare de serviciu, pen­sie alimentară etc. curtierului său băncii cu care lucrea­ză, pentru a evita neplăcerile de mai târziu.

Lucia Craciun
Lucia Craciun
Lucia Craciun este specialist ipotecar incepand din anul 2005, activand in prezent ca planificator si curtier ipotecar la Archyp - Architectes Hypothécaires.A studiat biofizica la Universitatea din Bucuresti si are un Master in Ingineria polimerilor la Universitatea din Montreal. Este colaborator din anul 2007 la ziarele romanesti din Montreal oferind publicului vorbitor de limba romana consultatii in finantarea ipotecara. A finalizat peste 1000 de dosare in domeniu, din care peste 400 pentru familii de origine romana.

Ultimele articole

Articolul precedent
Articolul următor

Articole similare