Dacă sunteţi, ca şi mine, proprietar imobiliar în Montréal – fie de casă, apartament, duplex sau bloc – şi vă iubiţi investiţia, munciţi din greu ca să o reparaţi şi să o întreţineţi, vă plătiţi la timp ipoteca şi speraţi că într-o zi, investiţia va deveni “fondul dumneavoastră de pensie”, care vă va asigura liniştea, lăsaţi deoparte ce faceţi acum şi citiţi mai departe! Articolul acesta e scris pentru dumneavoastră.
De câte ori aţi auzit zvonuri legate de o eventuală criză imobiliară şi v-a fost teamă că, într-o bună zi, o să vă treziţi dimineaţa, veţi da drumul la radio şi veţi auzi că “balonul imobiliar canadian, în fine, s-a dezumflat”? Şi că valoarea investiţiilor dumneavoastră, plătite cu sudoare an după an, s-a topit ca untul la soare, iar banii acumulaţi în “ziduri” nu mai există? Mie mi-a fost (frică). Şi nu doar o dată.
În primul rând, e bine de ştiut că nimeni, nici Yahoo, nici Google, nici Facebook, nici Stephen Harper sau Vladimir Putin nu ştiu dacă piaţa imobiliară de mâine va fi mai bună decât cea de azi. Avem la dispoziţie statistici – financiare, imobiliare, ipotecare etc – şi putem face unele predicţii, dar nu putem fi 100% siguri de ele. Poate undeva, acolo sus, Iluminaţii care conduc planeta trag sforile şi ştiu ce se va întâmpla mâine. Dar noi, ăştia mai mici, cei de jos, Întunecaţii, nu avem acces la ce ştiu ei. Şi trebuie să ne păzim cum putem.
Piaţa imobiliară canadiană poate să evolueze spre rău sau spre bine. Cum să facem să limităm riscurile, în caz că preţurile o iau în jos, şi cum putem beneficia dacă preţurile continuă să crească, cum a fost cazul mai mereu de vreo 12 ani încoace? Să luăm un exemplu simplu.
Să presupunem că o familie care a cumpărat o casă acum 10 ani, cu preţul de 350.000$, are acum o datorie ipotecară de 250.000$. Valoarea proprietăţii în piaţa actuală ar fi de 500.000$. Familia are deci o “echitate” (adică diferenţa dintre valoarea casei şi valoarea datoriei) de 250.000$. Dacă mâine ar vinde casa, ar putea avea aceşti bani lichizi şi şi-ar putea cumpăra, să zicem, 5-6 apartamente în România. Să presupunem însă că o criză imobiliară similară cu cea din Statele Unite de acum cinci ani loveşte Canada (bat în lemn). Dobânzile bancare urcă, preţurile scad vertiginos căci nu mai sunt cumpărători disponibili, în conse- cinţă valoarea de piaţă a
respectivei case scade spre 300.000$ (Vi se pare fantezist? În State a fost şi mai rău!) Echitatea de 250.000$ s-a redus la 50.000$… şi visele de viitor ale familiei respective au devenit coşmaruri (nu doresc nimănui asta). Ce ar fi trebuit să facă familia respectivă ca să prevină situaţia?
Ar fi două posibilităţi. Prima: cât timp piaţa e încă bună, să ceară la bancă o refinanţare la valoarea maximă admisibilă. Băncile pot da cu împrumut până la 80% din valoarea casei. Deci ar avea un împrumut ipotecar de 400.000$. Ar putea folosi banii respectivi (cei 150.000$ obţinuţi suplimentar) ca să investească în altă proprietate, de pildă să cumpere 2-3 apartamente în România, cash, fără datorii. Sau să pună avans la un bloc cu 8 apartamente în Montreal.
În cazul că valorile caselor de aici vor scădea, asta ne afectează mai puţin. Riscul e mai mult al băncilor decât al proprietarului. În cel mai rău caz, poţi da casa înapoi băncii şi este problema băncii ce face cu ea. Rămâne însă adevărat că am pierdut, totuşi, 100.000$ (diferenţa dintre valoarea iniţială de 500.000$ a casei – bani pe care am putea să îi obţinem prin vânzare – şi va-loarea împrumutului). Acest scenariu nu e deci perfect.
Al doilea scenariu: vindem acum, câtă vreme se mai poate, şi luăm 500.000$ pe proprietate. Rămânem, după achitarea ipotecii, cu 250.000$. Cumpărăm un duplex sau altă casă unifamilială, dar nu folosim toţi banii ca avans, ci doar mi-nimul cerut de lege: 5% din valoare. De pildă, achiziţionăm un duplex, tot cu 500.000$, dar folosim numai 25.000$ ca avans (5%) – iar restul de 475.000$ îi împrumutăm de la bancă. Banii rezultaţi din vânzare (cei 250.000$) îi vom folosi la altceva. Iar dacă avem şi un chiriaş la duplex, cu atât mai bine, ajungem să plătim ipoteca la bancă chiar mai puţin decât plăteam la început! În felul acesta, chiar dacă apare mai târziu o criză imobiliară, nu ne afectează, avem banii lichizi în buzunar. Iar riscul legat de scăderea valorii proprietăţilor e al băncii, nu al nostru.
În fine, dacă am făcut această combinaţie şi totuşi piaţa imobiliară canadiană merge tot bine, nu avem nimic de pierdut. Duplexul nostru va continua să se aprecieze şi vom putea beneficia mai târziu de aceasta.
Ideea principală în tot acest raţionament este să diminuăm riscul de a pierde “echitatea” datorită unor simple fluctuaţii de piaţă.
Nu spun să ţineţi banii în buzunar, unde se pot devaloriza, dar nu e bine să menţinem sume mari în echitate nefolosită.
Putem cumpăra alte proprietăţi, fie achitate integral, dacă sunt ieftine (cazul României), fie cumpărăm alte proprietăţi care aduc venit, cu avansul minim permis de lege. Fie într-un caz, fie în altul, secretul este acelaşi: să folosim banii băncilor şi să le lăsăm acestora plăcerea de a-şi asuma riscul pieţelor instabile.
Dacă suntem deci în această situaţie şi avem bani care dorm în pereţi, poate ar fi bine să le dăm deşteptarea!
