Evaluarea casei pentru finanţare

valoare casaE bine de ştiut că la orice fel de cerere de împrumut ipotecar, banca face o evaluare a proprietăţii în cauză, cu sau fără cunoştinţă clientului. Valoarea pe care o caută banca este cea de piaţă, cea cu care casa ar fi vândută în cazul în care banca repo­se­dea­ză casa; şi nu orice fel de vânzare, pentru că banca nu aşteaptă un an să-şi recupereze banii. În general, se caută valoarea cu care casa ar fi vândută în maximum 90 zile.

Evaluarea băncii poate fi on-line, folosindu-se baza de date a SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) chiar dacă împrumutul nu va fi asigurat de către SCHL. Sau poate fi trimis un evaluator agreat (o persoană recunoscută de către bancă) pentru a inspecta casa. Poate fi folo­sită şi o evaluare care există deja în dosarul casei, dar doar dacă a fost făcută recent (câteva luni maxim). Exis­tă şi posibilitatea ca banca să accepte doar o vizită exterioară, plus o foto­gra­fie a ca­sei, însă doar când sumă ipotecii este foarte aproape de valoarea municipală.

Şi pentru că am adus vorba de valoarea municipală, trebuie să spunem că ea nu este un factor hotărâtor în acorda­rea împrumutului, dar poate fi un factor important în stabilirea valorii de către evaluatorul agreat. Să mă explic: unii clienţi proprietari de case, care doresc să refinanteze, argumentează valoarea ca­sei pe baza celei înscrise în rolul municipal. În registrele municipale casa valorea­ză 250 000$, deci valoarea pe piaţă (dacă ar vinde-o) trebuie să fie de 300 000$ cel puţin, nu-i aşa? Nu-i aşa. Există municipalităţi unde casele se vând sub va­-loarea municipală. Există altele în care casele sunt vândute cu 100 000$ peste valoarea municipală. În plus, cel mai probabil, municipa­litatea nu a vizitat casa pentru a vedea dacă subsolul e terminat sau dacă acoperişul şi ferestrele sunt noi. Valoarea la municipiu este doar o medie a celor din cartier, o valoare uniformizată.

Pentru o tranzacţie de cumpă­rare a unei proprie­tăţi, banca se va baza, în aprobarea ipotecii, pe valoarea cea mai mică dintre preţul stabilit între cumpărător şi vânzător prin oferta acceptată, şi cea obţinută în urma eva­luării făcute intern. Dacă valoarea recunoscută de bancă, în urma eva­luării, este mai mică decât preţul de cumpărare, iar cumpărătorul vrea totuşi să cumpere, în acest caz cum­părătorul va fi nevoit să plătească diferenţa. Situaţia se petrece cu precădere în cazul imobilelor cu mai multe apartamente. De exemplu, pre­ţul conform ofertei este de 300 000$, iar ipoteca de 95% , adică 285 000$, deci avansul este de 15 000$. Evaluarea efectuată de către bancă indică o valoare de 280 000$. Ipoteca nu poate depăşi 95% conform legii canadiene, deci 266 000$. Dacă preţul rămâne 300 000$, cumpărătorul va trebui să plătească diferenţa dintre 266 000$ şi 300 000$, adică 34 000$, în loc de 15 000$.

O altă variantă în această situaţie, ce pare normală dar care nu se petrece în realitate foarte des, este ca preţul să se reducă în urma unei renegocieri.

Dacă este vorba despre o refinan­ţare, deci casa este deja în posesia clientului, iar valoarea recunoscută de către bancă este mai mică decât cea care se estima de către client, este posibil că împrumutul să nu se poată realiza, pur şi simplu. Să presupunem că împrumutul existent este de 220 000$ şi doriţi 20 000$ în plus, pentru un total de 240 000$. Dacă, în loc de valoarea de 300 000$ se recunoaşte doar 280 000$, împrumutul total (80% din valoare) va fi 224 000$ în loc de 240 000$. Deci nu veţi putea avea decât 4 000$ în plus, în loc de  20 000$, cât aţi fi dorit.

De asemenea, poate să apară şi situaţia inversă: va-loarea recunoscută de bancă să fie mai mare decât preţul de vânzare acceptat, caz în care împrumutul se va face în funcţie de preţul înscris în oferta de cumpărare, chiar dacă proprietatea face mai mult.

Dacă doriţi să faceţi renovări, este posibil ca împrumutul să se bazeze pe valoarea viitoare, în urmă renovărilor, iar în acest caz se va face o evaluare oficială, ori înainte de lucrări – pe baza planurilor de renovare, ori la sfârşitul lucrărilor.

Ca regulă generală, e bine de ştiut că banca plăteşte cheltuielile de evaluare. Se poate ca uneori să impună clientului să plătească iniţial şi să-i ram­bur­seze sumă la finalizarea ipotecii. În ca­zuri speciale, cum sunt ofertele bancare cu do­bânzi foarte mici sau ipoteci netra­diţionale (clienţi cu credit mai puţin bun) cel mai probabil că evaluarea va fi plătită însă de către client.

Lucia Craciun
Lucia Craciun
Lucia Craciun este specialist ipotecar incepand din anul 2005, activand in prezent ca planificator si curtier ipotecar la Archyp - Architectes Hypothécaires.A studiat biofizica la Universitatea din Bucuresti si are un Master in Ingineria polimerilor la Universitatea din Montreal. Este colaborator din anul 2007 la ziarele romanesti din Montreal oferind publicului vorbitor de limba romana consultatii in finantarea ipotecara. A finalizat peste 1000 de dosare in domeniu, din care peste 400 pentru familii de origine romana.

Ultimele articole

Articole similare