Investiţia imobiliară

imobiliar fata casaÎn numărul trecut am menţionat că este un foarte bun moment pentru a investi în imobile cu apartamen­te de închiriat. În contextul în care piaţa imobiliară de case şi condo-uri suferă, economia este incertă, iar cumpărătorii sunt dificili, singura tranzacţie care poate fi profitabilă este achiziţionarea unui bloc, cu speranţa de a-l transformă în planul nostru de pensie…

Care ar fi câteva avantaje, evidente sau nu, pentru a face acest pas?

– În primul rând, necesită relativi puţini bani lichizi. De exemplu, putem achiziţiona un 4-pex de 500,000$, cu numai 10% avans, iar restul împrumutăm de la bancă. Locatarii vor plăti pentru noi ipoteca şi taxele. Cu aceeaşi 50,000 am fi putut cumpăra acţiuni doar de… 50,000 valoare. Azi, căci mâine nu se ştie.

– Capitalul se acumulează atât prin plătirea datoriei la bancă, de către locatari, cât şi prin creşterea anuală a preţurilor, datorită creşterii populaţiei şi inflaţiei.

– Cheltuielile de întreţinere şi ameliorare se pot deduce la impozit (unele imediat, în timpul exploatării imobilului, altele doar la revânzare).

– La revânzare, numai 50% din profitul net realizat se declară la impozit. Restul de 50% sunt ai dvs. întregi (ceea ce nu este cazul la alte investiţii).

– Eventualele pierderi sunt, de asemenea, deductibile la impozit, la fel şi amortizările.

– Chiar pe timp de “criza imobiliara”, cum este situaţia actuală, când sunt mai puţini cei ce pot cumpăra case, imobilele locative sunt la mare căutare. Dacă oamenii nu îşi pot permite să cumpere, trebuie să stea undeva, nu?

Cu toate acestea, nu toată lumea e gata să investească. Uneori frica, alteori lipsa de bani, alteori lipsa de educaţie în domeniu ne face să stăm deoparte. Noi vă oferim câteva sfaturi de aplicat în situaţia în care chiar va interesează, pentru a diminua riscurile şi a vă mari profitabilitatea:

– Este de preferat să nu investiţi toţi banii într-un singur imobil. Dacă aveţi, de pildă, suma de 100,000$, mai bine cumpăraţi două imobile punând câte 50,000 avans la fiecare, decât sa folosiţi toţi banii pentru unul singur (un calcul de rentabi-litate demonstrează uşor cele menţionate aici). Randamentul faţă de banii investiţi (cash flow) este superior în cazul a două imobile, iar riscul e redus la jumătate.

– Gândiţi-vă la posibilitatea de a investi chiar înainte de a cumpăra prima casă! Dacă aţi făcut o alegere bună, într-o zonă în creştere economică, valoarea casei dvs. va creşte rapid şi puteţi folosi echitatea (valoarea acumulată a casei) pentru avansul necesar viitoarei investiţii. Mai direct spus, nu cumpăraţi la întâmplare!

– Nu cumpăraţi direct de la curtierul inscriptor! Da, ştiu, e tentant să crezi că obţii o reducere de 2% la comision (o legendă urbană). Să nu uităm că acesta e obligat, prin contract, să reprezinte vânzătorul şi e practic imposibil să vă sfătuiască 100% corect şi dezinteresat. Să nu uităm că e plătit numai dacă vânzarea are loc! Nu vă aşteptaţi, deci, să auziţi de la curtierul inscriptor frază: ”Nu cumpăraţi această proprietate, că are defecte sau contractele de închiriere sunt fictive ”! Lucraţi cu propriul dvs. curtier!

– Dacă doriţi să revindeţi în mai puţin de 5 ani, puteţi lua o dobândă pe termen mai scurt, care de regulă este mai mică. Economia făcută e substan­ţială în primii ani, când capitalul de rambursat e mai mare, şi poate compensa din plin eventuala creştere ulterioară a dobânzii (se poate demonstra prin calcul).

– Favorizaţi imobilele cu chirii ridicate, în regiuni mai căutate. Dacă achizitionaţi undeva unde chiriile sunt 500 $, aşteptaţi-vă la întârzieri de plată, sau ca locatarii dvs. să nu fie extrem de îngrijiţi şi să vă deterioreze imobilul. În schimb, locatarii dispuşi să plătească 900 $ sau mai mult, plătesc la timp, de regulă, şi vă şi menţin imobilul în stare bună.

– Chiar dacă pare mai puţin rentabil, un imobil recent e mai bun decât unul vechi. Renovările pot fi costisitoare şi, în plus, şansele de a atrage locatari care plătesc mai bine cresc dacă imobilul e mai nou.

– Începeţi cu imobile mici, de doua pana la patru locuinţe. Finanţarea e mai uşor de obţinut, gestiunea de asemenea mai uşoară, revânzarea mai simplă! Nu săriţi direct la 10-12 locuinţe!

Ar mai fi încă multe altele de spus – ce am menţionat aici e doar vârful ice-bergului. Mi-ar trebui un roman întreg să pomenesc de zonele universitare, de imobile fără locatari, de chirii fictive, de statistici, de calcule de rentabilitate, de secrete ale finanţării, de a cumpără sau nu imobile reposedate de bănci, sau de cum găsiţi imobile care nu sunt afişate pe MLS. Dar dacă vă spun totul aici, cine o să mai aibă nevoie de curtieri după aceea?

Gabriel Purcarus
Gabriel Purcarus
Gabriel Purcăruş - absolvent al Facultăţii de Fizică, Universitatea Bucureşti şi de Meteorologie, la UQAM. Pasionat de şah, marketing imobiliar şi medicină naturistă. Colaborator al ziarului Pagini Româneşti, oferă consultaţii pe teme imobiliare clienţilor români din Montréal. Puteţi să îl contactaţi, pentru întrebări, la [email protected]

Ultimele articole

Articole similare