V-ați luat casă acum 4 ani, în momentul în care dobânzile ipotecare începuseră să scadă. O rată ipotecară fixă de sub 4% pe 5 ani părea o mană cerească, într-o piață care cunoscuse dobânzi de 5-7% de câțiva ani. Cine ar fi crezut atunci că se poate și mai jos de 3%? Vă uitați acum în contul ipotecii și vă simțiți frustrat, ba chiar tras pe sfoară, să plătiți 3,85% când prietenii tocmai au obținut 2,64%. Frustrarea se transformă în indignare și atunci puneți mâna pe telefon și sunați la cel puțin trei bănci și doi curtieri în căutarea unui deal mai bun. Prima întrebare ce vi se pune este: cât vă sunt penalitățile?
Penalități? Da, penalități, sau daune plătite băncii pentru pierderile apărute prin nerespectarea contractului până la final. Aceasta în cazul majorității contractelor ipotecare, care sunt închise. Un contract deschis permite rambursarea integrală înainte de termen, fără penalități. Evident, pentru că riscul de a vă pierde înainte de termen este mai mare în cazul unui împrumut deschis, dobânzile în acest caz sunt mai mari. Dacă nu prevedeți să vindeți rapid, sau să câștigați la loto pentru a putea rambursa înainte de 5 ani, nu aveți de ce să plătiți o dobândă mai mare numai pentru a avea un împrumut deschis!
Să ne întoarcem deci la împrumutul închis pe care îl aveți și la momentul fatal în care aflați cu stupoare că penalitățile dvs sunt de 5.200$ pentru un sold al ipotecii de 200.000$ și doar un an rămas până la terminarea contractului. Mirarea dvs este alimentată și de consilierii de la celelalte bănci la care alergați, care afirmă foarte convinși că suma impusă de banca dvs. este nejustificat de mare. Ei nu se opresc aici, ei spun chiar că, dacă ați fi avut ipoteca cu ei, penalitățile ar fi fost mult mai mici. Evident, nici unul din ei nu se apucă să le și calculeze, pentru că, dacă ar fi făcut-o, ar fi obținut sume foarte asemănătoare, dacă nu chiar mai mari.
Oare modul de calcul al penalităților este chiar diferit de la o bancă la altă? Și dacă nu, de ce nu toate penalitățile sunt create egale? Pentru un împrumut cu dobândă variabilă, penalitatea este echivalența a trei luni de dobândă (de trei ori partea de dobândă din vărsământul ipotecar plătit în acea lună). La un împrumut cu dobândă fixă însă problema e mai complexă. Există două modalități de a o calcula, și se alege valoarea cea mai mare. Prima modalitate este de a calcula, ca și la dobândă variabilă, trei luni de dobândă. A doua modalitate este diferențialul de dobândă, adică se calculează diferența de dobândă între cea din contract și cea actuală de pe piață, aplicată soldului ipotecar pentru termenul rămas.
Pare complicat, dar principiul e simplu: banca nu pierde! În momentul în care întrerupeți un contract înainte de termen, banca va lua banii pe care îi rambursați și îi va împrumuta altui client. Dacă dobânzile de pe piață în acest moment ar fi fost mai ridicate decât cea din contractul dvs., atunci evident că întreruperea contractului este în avantajul băncii, ea poate împrumuta aceiași bani cu dobândă mai mare! În acest caz se aplică penalități de ‘numai’ trei luni de dobândă.
Dacă însă acum pe piață dobânzile sunt mai mici decât cea din contractul dvs., prin întreruperea contractului bancă ar pierde dând cu împrumut aceiași bani cu o dobândă mai mică. În acest caz se aplică a două metodă, vinovată de sumele incredibil de mari de care vorbeam mai sus.
Vă gândiți poate că, cu cât sunteți mai aproape de sfârșitul termenului, cu atât penalitățile sunt mai mici. Nu întotdeauna. Vă atrag atenția la un detaliu: când se aplică diferențialul de dobândă, comparația se face între dobânda contractului dvs. (care probabil este cea fixă pe 5 ani) și dobândă acutală pentru termenul rămas, adică un an. Și, cum probabil știți, cu cât termenul este mai scurt, cu atât dobândă este mai mică.
Un exemplu actual ar fi: ați semnat acum 4 ani un contract pe 5 ani la dobândă de 5,19% (la care s-a aplicat o reducere de 1,34% pentru a obține 3,85%). Astăzi, dobânda afișată de bănci pe 5 ani este 4,74%, dar cea pe 1 an (egal cu termenul rămas din contractul dvs) este 2,89%. Penalitatea nu se obține făcând diferența între 5,19% și 4,74% (care n-ar fi mare!), ci între 5,19% și 2,89%, adică 2,6%. Aplicată soldului de 200.000$ pentru un an, da frumoasa sumă de 5.200$. Atenție, acesta este un calcul grosier, pentru un calcul exact va încurajez să întrebați direct la bancă dvs.
Se pot reduce penalitățile? Un truc ar fi să vă folosiți de privilegiul înscris în contract de a plăti anticipat până la 10-15-20% fără penalități. Verificați în contractul dvs. suma și condițiile exacte de rambursare anticipată. După ce ați plătit, puteți cere calcularea penalităților. În exemplul anterior, dacă plătiți anticipat 15% (30 000$), soldul devine 170.000$, iar penalitățile calculate cu diferențialul de dobândă de 2,6% pentru 1 an vor fi de 4.420$. Salvați 780$. Nu e rău, dar va trebui să găsiți cei 30.000$! Puteți să-i împrumutați, iar la reînoirea ipotecii la dobânda de azi, să cereți 30.000$ în plus ca să-i rambursați.
O altă modalitate de a fi sigur că penalitățile dvs. sunt cele mai mici este să luați ipoteca cu o bancă virtuală. Penalitatea se calculează tot prin cele două metode explicate anterior, dar pentru că dobânzile băncilor virtuale sunt în general cele mai mici de pe piață, calculul dă sume inferioare celor obținute la băncile tradiționale.
Cum vedeți, nu am răspuns azi la întrebarea care va stă pe vârful limbii, dacă e avantajos să faceți schimbarea la dobânda actuală plătind penalități. Oricum răspunsul este diferit de la caz la caz și nu poate fi obținut decât în urmă unei analize ce ia în calcul mai multe detalii din contractul dvs. Vă încurajez să cereți sfatul unui specialist ipotecar.
