Fixă sau variabilă? Juma-juma? Statisticile spun că dobânda variabilă este mai avantajoasă pe termen lung. Este însă variabila potrivită pentru orișicine?
Deși dobânzile ipotecare actuale sunt incredibil de joase, încă vrem să ne asigurăm că facem cea mai bună alegere. Fixă sau variabilă? Juma’ juma’? Statisticile spun că dobânda variabilă este mai avantajoasă față de cea fixă, pe termen lung. Este însă variabila potrivită pentru orișicine?
De-a lungul unui contract de ipotecă cu dobândă variabilă (în general de 3 sau 5 ani), dobânda plătită poate … varia. Dar nu oricum! Dobânda ipotecară variabilă este calculată pornind de la dobânda preferențială a băncii (prime rate), care la rândul ei depinde de dobânda directoare a Băncii Canadei.
Soarta dobânzii directoare se stabilește de opt ori pe an, dar nu este exclus că decizii extraordinare să se ia și în afara acestor date prestabilite. În 2015, dobânda directoare, și implicit cea preferențială, a scăzut de două ori, după ce timp de cinci ani rămăsese neschimbată.
Dobânda variabilă pe care o puteți avea pentru ipotecă se obține aplicând un factor de ajustare față de dobânda preferențială, în plus sau în minus. De plidă, astăzi dobânda preferențială este 2,70%, factorul de ajustare este în medie -0,6%, deci dobânda variabilă ipotecară este în medie 2,10%. Au fost și perioade în care factorul de ajustare era pozitiv, deci dobândă ipotecară variabilă era mai mare decât cea preferențială.
O dobândă fixă va rămâne neschimbată în tot timpul contractului cu banca, adică pe tot termenul ipotecii. În Canada contractul poate dura între 6 luni și 10 ani, cel mai frecvent fiind de 5 ani. Băncile afișează o dobândă diferită pentru fiecare termen ipotecar, dar în general clienților le este oferita o dobândă negociată cu reducere față de cea afișată. De pildă astăzi, dobândă afișată pentru un termen de 5 ani este 4,64% iar cea negociată variază între 2,89% și 2,54% depinzând de bancă, profilul clientului, tipul de proprietate și perioada de garanție.
O dobândă fixă oferă stabilitate, posibilitatea de a face un buget în care să nu apără surprize. Veți știi exact cât veți plăți în tot timpul termenului ales. Toate acestea cu prețul plății unei dobânzi în general mai mare decât cea variabilă în acel moment.
Cum vedem însă din graficul care ilustrează acest articol, diferența între fixă și variabilă nu a fost întotdeauna la fel. În anii 2010-2011, o rată variabila cu 2% mai mică decât cea fixă justifica riscul alegerii variabilei. Începând cu 2012 însă, opțiunea variabila a fost mult mai puțin atrăgătoare, datorită apropierii de valoarea fixă negociată în acel moment.
Variabila este riscantă pentru client – dacă dobânda crește, plată lunară poate deveni prea mare pentru bugetul familiei. În același context însă, și banca riscă a nu mai primi rambursarea împrumutului conform contractului. Pentru a se asigura de capacitatea de plată, chiar dacă dobânda variabilă crește, Guvernul Canadei a impus (în 2010) efectuarea calculului de calificare pentru ipotecă cu dobândă variabilă folosind o dobândă de referință mai mare decât cea din contract. De pildă, astăzi dobânda de referință este 4,64%, pe când cea din contract poate fi 2,10%. Dacă însă alegeți dobândă fixă pentru un termen de 5 ani, calculul de calificare se face cu ajutorul dobânzii negociate în contract (de exemplu, azi e 2,59%). Astfel unii clienți pot obține un împrumut mai mare cu dobândă fixă pe 5 ani decât cu variabilă. Sau altfel spus, unii clienți se pot califica să cumpere o anume casă cu dobândă fixă, dar nu întotdeauna și cu dobândă variabilă!
Puteți alege o dobândă fixă pentru confort. Sau puteți alege una variabilă pentru a economisi. De ce nu amândouă? Există bănci care acceptă să combine variabila cu fixă în acceași ipotecă, prin împărțirea împrumutului total în mai multe părți.
Dacă vi se pare prea complicat, sau vreți să știți în cazul dvs ce este mai bine să faceți, ideal este să discutați cu un specialist ipotecar. Acesta poate calcula costurile și vă poate da sfaturi potrivite dvs. Alegerea însă vă revine, și depinde de toleranța dvs la risc!
