Cristina și Daniel au decis să cumpere prima lor casă în Canada. Cuminți, primul lucru pe care l-au făcut a fost să se ducă la banca lor și să ceară o pre-aprobare ipotecară.
Cristina și Daniel au Au primit confirmarea că pot cumpără până la suma de 300,000$. Curtierul lor ipotecar i-a ajutat să găsească o casă frumoasă, pe nevoia lor, în bugetul lor. Cuminți fiind, ei nu au mers până la maximul sumei preaprobate, ci s-au oprit la 280,000$.
S-au întors la banca lor sa ceară aprobarea împrumutului pentru această casă. Și… surpriză! la sfârșitul celor 10 zile alocate pentru obținerea aprobării ipotecare, banca îi refuză. Toată bucuria de până acum s-a risipit, cei doi sunt cuprinși de panică și, dincolo de a înțelege de ce au fost refuzați, încearcă disperați să obțină o aprobare din altă parte.
În acest moment al povestirii (vineri seara) primesc un apel. Ați ghicit, Cristina mă sună aproape plângând ca are nevoie urgent de o aprobare. De ce s-a ajuns în situația asta?
Uneori se întâmplă că funcționării de la bancă să uite să verifice istoria de credit. Dacă totuși creditul este verificat inițial, dar între momentul obținerii preaprobarii inițiale și cel al aprobării finale există un interval de timp important, configurația creditelor și punctajul de credit se pot schimba. În cazul nostru, banca respectivă a sugerat Cristinei să facă un împrumut pentru un REER pentru a utiliza depunerile rspective ca avans la casă. Un sfat excelent, dacă s-ar fi ținut cont însă că noul împrumut influențează tocmai calculul puterii de cumpărare… Adăugând însă plata lunară a împrumutului REER la calcule, puterea de cumpărare a scăzut brusc de la 300,000$ la maxim 250,000$.
Când cereți o preaprobare ipotecară va trebui să dați băncii/curtierului ipotecar o autorizare semnată de verificare a istoriei de credit și a tuturor documentelor furnizate de dvs. Va trebui să dovediți prin documente venitul pe care îl aveți – venitul din salariu sau lucrător autonom și eventual alocația copiilor minori. Va trebui să dați dovada și pentru banii pe care îi veți pune avans la casă-din economiile personale sau donație de la familie, cât și cei pe care îi aveți că economii dar nu vor fi folosiți la cumpărarea casa. Pe bază autorizării dvs, cererea de preaprobare este trimisă centrului de credit al unei bănci, care, dacă toate calculele sunt corecte, eliberează o scrisoare de preaprobare.
Este preaprobarea astfel obținută infailibilă? Încă nu! Alți factori ce pot influența decizia finală sunt schimbarea locului de muncă sau a avansului disponibil. Dacă noul loc de muncă implică o perioadă de probă, sau nu mai este în același domeniu de activitate, sau se trece de la salariat la lucrător pe cont propriu, banca poate decide că dosarul este prea riscant și să refuze. Dacă inițial ați declarat că aveți disponibili 20,000$, dar între timp ați cumpărat o mașină de 15,000$, nu mai aveți destul pentru a pune avansa la casă (minim 5% din valoarea ei).
Nu în ultimul rând, banca poate refuză pur și simplu casă, și nu clientul. De pildă, dacă această casă are nevoie de prea multe renovări majore, sau dala de beton conține pirită, izolația este din azbest sau alte materiale periculoase, sau este în zonă inundabilă, este posibil ca finanțarea să fie refuzată. La fel și dacă taxele funciare ale casei sunt mult mai mari decât cele aproximate inițial de către bancă în calculul preaprobarii.
S-ar putea găsi soluții de aprobare însă doar prin schimbarea băncii sau a asiguratorului ipotecii (SCHL, Genworth sau Canada Guaranty). De ce? Unele bănci nu iau în calculul puterii de cumpărare alocația primită pentru copii (cazul Cristinei), altele da. Sau unele bănci nu sunt de acord ca avansul să provină din bani împrumutați (împrumutul REER), dar altele da. Rata dobânzii acordată de bancă poate aduce o diferență la calcule. Sau ceea ce un asigurator ipotecar consideră prea riscant, altul poate aproba.
Tot ce am spus până acum nu se vrea o diminuare a importanței preaprobarii. Ea va garantează o dobândă ipotecară pentru următoarele 3-4 luni. Vânzătorii de case și curtierii imobiliari preferă să lucreze cu cumpărători preaprobati. O preaprobare arată seriozitatea cumpărătorului, și de accea vă va da o putere mai mare de negociere în fața altor cumpărători care nu sunt preaprobati! În unele cazuri, a fi preaprobat poate face diferență între a cumpăra casa visurilor dvs sau a o pierde. Casele în zone ‘bune’, care sunt puse pe piață cu un preț rezonabil, se vând repede oricât de lentă ar fi piață! În unele cazuri vânzătorii primesc chiar mai multe oferte în același timp.
Așadar, cereți o preaprobare cât de curând dacă sunteți în căutarea unei case, dar încercați să păstrați situația dvs financiară neschimbată până la cererea de aprobare. A se ocupă de documente și formulare nu este o activitate plăcută, dar mai bine o faceți acum, când sunteți calmi și relaxați, decât în stresul unei oferte de cumpărare deja făcută vânzătorului! În plus, ea este gratuită și nu va obligă la nimic.
