Din multele întrebări pe care le primim din partea cumpărătorilor de case, reiese că nu e întotdeauna clar ce trebuie făcut pentru a obține un împrumut ipotecar avantajos. Nu de puține ori auzim întrebarea: „și acum ce mai urmează să fac?” Așa că am decis să oferim acest mic ghid pentru a vă orienta, iar dacă cumva apar alte întrebări sau neclarități pe parcursul procesului (ceea ce este perfect normal), nu ezitați să ne contactați.
Preaprobarea
Băncile și curtierii imobiliari încurajează viitorii cumpărători să își rezerve o pre-calificare ipotecară – chiar înainte de a începe să viziteze case. Toată lumea are de câștigat: cumpărătorul află care este puterea lui reală de cumpărare, poate rezerva pe o perioadă determinată (3-4 luni) cea mai bună dobândă posibilă, iar în eventualitatea unei oferte, vânzătorii de case preferă să considere oferte din partea cumpărătorilor serioși, adică cei capabili să cumpere.
O singură precizare: căutați să vorbiți cu un specialist în ipoteci, și nu cu un funcționar de la bancă care se ocupă de toate operațiile posibile – conturi, cărți de credit, plasamente etc – pentru că regulile și politicile ipotecare sunt mereu în schimbare, și e bine să lucrați cu cineva care le cunoaște în detaliu.
Există astăzi peste 30 programe diferite pentru acordarea ipotecii și aveți toate șansele să va potriviți la vreunul din aceste programe, cu condiția ca persoană cu care lucrați știe despre ce este vorba. O verificare a creditului și documentelor personale – fonduri disponibile, vechime la muncă etc – este absolut necesară în această fază.
Găsirea proprietății
Odată ce ați obținut pre-calificarea, începeți imediat căutarea viitoarei case. E de preferat să nu pierdeți mai mult de 60 zile în acest proces, pentru a nu risca să pierdeți precalificarea deja rezervată.
Împreună cu curtierul dvs imobiliar, începeți să vizitați casele din sectorul dorit și la prețul la care sunteți pre-aprobați. Când găsiți casa potrivită, negociați cu vânzătorul prețul și celelalte condiții (data de ocupare, data de notariere, incluziuni, reparații necesare etc).
Documente trimise băncii
Odată ce ofertă a fost acceptată, aveți în general 10 – 15 zile să obțineți aprobarea finală de la bancă.
În această fază, dvs. sau curtierul cu care lucrați trebuie să furnizeze băncii fără întârziere copii clare după oferta de cumpărare și anexele ei, fișa descriptivă a casei, declarația vânzătorului și orice alt document pe care banca îl poate cere.
Evaluarea proprietății
Dacă împrumutul dvs ipotecar va fi asigurat (prin SCHL, Genworth sau Canada Guaranty, companii ce asigură împrumuturile unde cumpărătorul nu are un avans de minim 20% din prețul casei), de regulă evaluarea casei se face pe computer. În cazul în care împrumutul nu este asigurat, un evaluator (în general plătit de bancă) va trece să vadă casă respectivă, pentru a se asigură că valoarea ei de piață corespunde cu prețul pe care l-ați oferit. În cazul unei diferențe semnificative între prețul oferit și valoarea pe care bancă o aprobă, este posibil că împrumutul să fie refuzat. Dar acest fapt este în avantajul cumpărătorului, căci nu riscă să oferă un preț prea ridicat și să rămână apoi cu o casă ne-vandabilă.
Revizuirea finală a dosarului
Odată ce bancă a obținut valoarea aprobată de evaluator, dosarul complet al casei și al cumpărătorului este trimis la centrul ipotecar al băncii și, dacă este cazul, la compania care asigură împrumutul – împreună cu explicațiile necesare din partea specialistului dvs ipotecar pentru a “pleda” cauza dvs. Aceste instanțe aprobă sau refuză dosarul și trimit înapoi băncii, dacă este cazul, explicațiile deciziei respective.
Nu vă temeți însă, dacă specialistul dvs ipotecar a pregătit bine dosarul din timp, este foarte rar să fiți refuzați.
Verificarea titlurilor
Banca și cumpărătorul au nevoie să fie siguri că proprietatea nu e afectată de limitări de drepturi – ipoteci legale, alți proprietari decât cei declarați, restricții cu privire la dreptul de a folosi proprietatea. De multe ori, este necesar să se producă un nou certificat de localizare (pe banii vânzătorului) plus o verificare a acestor titluri de către notarul ales de dvs.
Asigurarea
Banca dvs cere ca propretatea să fie asigurată contra incendiilor, inundațiilor și oricăror alte accidente ce pot produce devalorizarea clădirii. Este răspunderea dvs să vă faceți o asigurare de bunuri pentru viitoarea dvs casă.
Banii trimiși la notar
Banca trimite notarului care procesează actele suma împrumutată iar dvs veți aduce notarului banii de avans, sub formă de cec certificat de o bancă. Notarul se ocupă de distribuirea banilor după actul de vânzare și de conformitatea tuturor documentelor.
Semnăturile finale
În fața notarului, veți semna actul ipotecar final, și împreună cu vânzătorul, actul de vânzare cumpărare, la data stabilită în oferta inițială de cumpărare. Începând de la această dată, deveniți proprietar al casei și deci responsabil de plată lunară a împrumutului ipotecar.
Desigur, procedurile exacte ale fiecărei tranzacții în parte pot varia puțin de la scenariul descris aici. Fiecare bancă poate avea politici ușor diferite în diferitele etape descrise.
Acesta este însă un ghid general care vă va ajută să urmăriți mai ușor unde vă aflați, și astfel veți avea mai multă siguranță de-a lungul procesului de obținerea împrumutului.
Desigur, mai sunt și alte elemente pe care este bine să le cunoașteți (negocierea ofertelor, tendințele locale de piață, zonele cele mai bune, ce se poate întâmplă ulterior achiziției etc), pe care le puteți clarifica cu curtierul dvs imobiliar. Așa cum am menționat la începutul articolului, dacă aveți alte nelămuriri, vă stăm la dispoziție.
