Sunteţi în Canada de ceva ani, la casa dvs. Mai sunt câteva luni şi ipoteca ajunge la scadenţă. Ce opţiuni aveţi în acest moment? Sunteţi în Canada de ceva ani, la casa dvs. Mai sunt câteva luni şi ipoteca ajunge la scadenţă. Ce opţiuni aveţi în acest moment?
Puteţi să lăsaţi banca dvs să se ocupe din oficiu de reînnoirea ipotecii. Banca va alege pentru dvs dobânda pentru termenul următor. Nu vi se va cere nici un act, nu va trebui să demonstraţi ce venit aveţi sau cât de bun vă este creditul. Banca va continuă împrumutul pentru suma şi amortizarea rămase. Aceasta este soluţia comodă, dar este oare cea mai bună?
Cum spuneam într-un articol anterior, băncile sunt în general „lapte şi miere” când e vorba să îţi ofere primul împrumut – dar ulterior, la reînnoirea contractului, nu mai sunt dispuse la acelaşi efort. Unul din avantajele sistemului canadian de ipoteci este încheierea contractului ipotecar pe un termen mai scurt decât durată totală de viaţă a ipotecii (nu acelaşi lucru se întâmplă în USA sau Europa). Dacă semnaţi contractul iniţial pe 5 ani, la sfârşitul acestora nu mai sunteţi legaţi de acea bancă, chiar dacă împrumutul nu s-a terminat de plătit. De aceea, când vă apropiaţi de sfârşitul contractului, este bine să verificaţi ce oferte puteţi obţine şi la alte instituţii financiare.
La trecerea de la o bancă la altă se poate folosi actul ipotecar existent încheiat deja la notar – se spune că se face un transfer sau subrogation; sau se notariaza un nou act ipotecar – adică se face o refinanţare.
În primul caz trebuie menţinute soldul şi perioadă de amortizare a împrumutului. Nu puteţi mări suma împrumutată şi nici mari amortizarea. Pentru că nu trebuie refăcut actul ipotecar, cheltuielile legale la transferul ipotecii sunt mici, şi în aproape toate cazurile sunt asumate de către bancă. Atenţie, unele acte ipotecare notariate nu sunt transferabile. De pildă, dacă aveţi deja o marjă ipotecară, acest act nu este transferabil. Există şi instituţii financiare care nu acceptă să transfere actele notariate la alte bănci!
Pentru varii motive, poate preferați să împrumutați mai mulți bani. Poate doriți să faceți renovări sau să plătiți datorii la care aveți dobândă mare; aveți nevoie de o vacanță (cine nu are nevoie?); simțiți că e momentul să investiți în imobiliar sau pentru pensie (REER); sau pur și simplu vreți să fiți prevăzători și să fiți siguri de ceva bani pentru zile negre. Refinanțarea ipotecii v-ar putea ajuta să vă realizați aceste proiecte. Maximul pe care îl puteți împrumuta, incluzând și soldul ipotecar deja existent, este de 80% din valoarea actuală a casei.
Și în cazul transferului, și în cel al refinanțării, noua bancă va face evaluarea de piață a proprietății, care este în general diferită de evaluarea municipală. În piață imobiliară actuală în Quebec nu mai este o regulă ca evaluare de piață să fie mai mare decât dea municipală.
O opțiune interesantă la refinanțare ar putea fi adăugarea unei marje ipotecare. Marja are avantajul că plătiți dobândă doar în momentul în care o folosiți, dar rata dobânzii este în general mai mare decât rata ipotecii. Atenție însă, dacă optați pentru o marjă ipotecară, împrumutul dvs devine non-transferabil (vedeți comentariile anterioare).
La refinanțare se va reface deci actul notariat al ipotecii, de aceea cheltuielile notariale vor fi mai mari decât la transferul ipotecii. Totuși, se pot găsi oferte în care nouă instituție financiară să plătească cheltuielile de evaluare și chiar și notarul la refinanțare.
Vă întrebați probabi cu cât timp înainte de terminarea ipotecii actuale să începeți să căutați nouă ofertă. Majoritatea băncilor permit înnoirea ipotecii cu 3-6 luni înainte de terminare, dar aceasta doar dacă veți continua cu aceeași bancă. Dacă o veți schimbă însă, majoritatea băncilor vor impune penalități până în ultima zi a contractului. Este bine să începeți procesul de căutare cu 3-4 luni înainte de terminarea contractului, pentru că în general nouă bancă vă poate garanta ofertă pentru această perioadă. Obțineți aprobarea acum, dar faceți schimbarea efectiv doar în momentul în care contractul a ajuns la termen, astfel încât să nu plătiți penalități.
La alegerea oricărui contract ipotecar este bine să țineți cont nu numai de dobândă oferită dar și de alte caracteristici. Puteți opta pentru dobândă fixă (nu se va schimbă pe parcursul contractului) sau variabilă (se poate modifică după cum Banca Canadei modifică dobândă de referință); împrumut închis (la întreruperea înainte de termen se plătesc penalități) sau deschis. Alte caracteristici importante sunt posibilitatea de a plăti accelerat (la două săptămâni sau la săptămână) și anticipat (în fiecare an 10-20% din suma inițială, sau mărirea vărsământului lunar cu 10-20%), posibilitatea de a transfera împrumutul pe altă casă în caz că o vindeți pe cea actuală.
Puteți să nu așteptați până la terminarea ipotecii actuale și să modificați condițiile ipotecii (dobândă, sumă sau amortizare), plătind penalități. De ce ați face asta? Poate aveți deja o dobândă prea mare și credeți că schimbând veți avea condiții mai bune, poate sunteți într-o situație dificilă și aveți nevoie de bani urgent, sau nu sunteți satisfăcut de serviciile băncii actuale. Veți fi în pierdere sau în câștig? Un specialist ipotecar poate calcula comparativ diferite scenarii ținând cont de valoarea penalităților, ajutându-vă astfel la luarea deciziei.
