În trecut, când întrebați un curtier ipotecar care este dobânda cea mai bună, acesta răspundea simplu: 3% sau 4.5%. După cum mergea piața în acel moment.
Și astăzi vi se poate răspunde la fel de simplu (chiar vedeți singuri pe situl internet al subsemnatei că este afișat 2,99%), dar asta nu înseamnă că acea ofertă se poate aplica automat. Cel mai probabil, dacă puneți astăzi aceeași întrebare „care e cea mai bună dobânda” răspunsul nu va fi o cifră, ci o serie de alte întrebări:
Cumpărați pentru prima dată sau aveți deja o casă? Cât este suma de împrumutat? Dacă vreți să cumpărați, cât veți pune avans? Veți locui dvs în casă sau va fi închiriată? În cât timp veți trece la notar? Vreți bani în plus pentru renovări sau numai pentru cumpărare?
Dacă sunteți deja proprietar, aveți cumva și o marjă ipotecară? Împrumutul este deja asigurat? În cât timp vine la termen ipoteca actuală? Locuiți în casă sau este închiriată ? Vă permite salariul să vă calificați pentru împrumut sau este nevoie să apelăm la unele programe speciale? Uf!
În funcție de răspunsurile dmneavoastră la aceste întrebări, dobânda obținută poate fi diferită! De ce?
Schimbările repetate ale politicilor guvernamentale în privința împrumuturilor ipotecare au făcut ca băncile să aibă costuri interne diferite pentru tipuri de ipoteci diferite. Este suficient să amintim că guvernul (prin SCHL) nu mai este de acord să asigure refinanțările caselor, ceea ce face ca riscul băncilor pentru astfel de tranzacții sa fie mai ridicat. Dacă aveți deja un împrumut ipotecar asigurat SCHL, dar cereți o refinanțare (bani în plus), automat împrumutul va ieși de sub asigurarea SCHL și dobânda oferită crește!
Ceea ce am numit generic asigurare SCHL este o asigurare împotriva incapacității de plată a clientului și poate fi dată de una dintre cele trei companii de asigurare (SCHL, Genworth sau Canada Guaranty). Asigurarea ipotecară garantează băncii că își poate recupera investiția dacă clientul intră in incapacitate de plată. De aceea, băncile sunt interesate ca împrumuturile lor să fie asigurate!
Un împrumut de mai mult de 80% din valoarea proprietății este prin lege asigurat SCHL. Împrumuturile de 80% sau mai mici nu sunt asigurate automat.
Referitor la astfel de împrumuturi ne-asigurate au apărut termeni noi care nu existau acum un an ; de pildă, ipotecă asigurabilă sau neasigurabilă. Asigurabilă înseamnă că ar putea fi asigurată de SCHL, dar clientul nu plătește nici o primă de asigurare. Adică intră în criteriile de aprobare SCHL: amortizare – maxim 25 ani, valoarea casei – maxim un milion $, calificare utilizând dobânda de referință a băncii Canadei, cota de credit a clientului mai mare de 600. Dacă ipoteca se califică deci ca asigurabilă, băncii i se va permite să asigure împrumutul odată ce l-a contractat, plătind ea însăși prima de asigurare și micșorând astfel riscul împrumutului. De cele mai multe ori, clientul nici nu știe.
Ipoteca ne-asigurabilă ar fi deci cea care nu este asigurată și nici nu respectă regulile SCHL. Amortizarea poate fi mai mare de 25 ani, este vorba de o refinanțare, sau pur și simplu clientul sau casa nu intră în conditiile SCHL. În acest caz, riscul este exclusiv al băncii, deci dobânda acordată este mai ridicată.
Ce e de făcut în această conjunctură? Cele mai bune oferte de piață sunt cele pentru ipoteci asigurate SCHL. Dacă vreți să cumpărați cu avans mai mic de 20% și respectați criteriile de aprobare, împrumutul este automat asigurat SCHL și veți obține o dobândă bună. Cu cât data finalizării la notar este mai aproape, cu atât mai mult aveți șansa să prindeți oferte interesante.
Dacă împrumutul nu este asigurat SCHL, un bun curtier ipotecar, care cunoaște în detaliu toate ofertele băncilor, va încerca să găsească o portiță prin care ipoteca sa fie totuși asigurabilă. Dacă nu se poate (de pildă clientul are nevoie de bani în plus prin refinanțare, sau se califică pentru împrumut numai dacă amortizarea este mai mare de 25 ani), atunci curtierul va oferi clientului cea mai bună soluție aplicabilă în acest caz.
Complex, nu ? Așa ziceam și eu !
