Agentul imobiliar, inspectorul in “batiment”, evaluatorul “agreat”, specialistul in finantare ipotecara si in asigurari sunt profesionistii in domeniul imobiliar. Este indicat ca specialistul in finantare ipotecara sa intre in actiune inaintea agentului imobiliar, printr-o evaluare a posibilitatilor financiare ale cumparatorului (preaprobare ipotecara), cu urmatoarele avantaje:
– cumparatorul stie care este puterea lui de cumparare;
– in urma evaluarii posibilitatilor financiare, se poate actiona din timp pentru reglarea anumitor probleme (inchiderea sau activarea unor credite) sau punerea in aplicare a unor masuri (de exemplu, investire in REER);
– precalificarea garanteaza ca rata dobanzii pe care o poate obtine cumparatorul nu va depasi o anumita valoare, cel putin pe o anumita perioada de timp;
– marea majoritate a vanzatorilor prefera un cumparator care este deja preaprobat unuia ale carui posibilitati financiare nu au fost evaluate;
– preaprobarea nu implica obligatia de a si cumpara o casa, intr-o anumita perioada de timp.
Se poate face o preaprobare analizandu-se conditiile cumparatorilor, dar mai ales istoria de credit, varianta care este cea mai fiabila. Se poate face si o precalificare sumara, fara a verifica istoria de credit, ceea ce lasa insa loc unor posibile surprize ulterioare. Odata obtinuta preaprobarea, intra in scena agentul imobiliar. El se ocupa de gasirea proprietatii care corespunde necesitatilor cumparatorului. Mai departe, daca oferta de cumparare este acceptata de catre ambele parti, se apeleaza iarasi la specialistul ipotecar, pentru a obtine o aprobare ipotecara. Pentru aceasta, este nevoie de prezentarea actelor doveditoare legate de locul de munca, de avans, daca exista unul, de eventualele credite sau plasamente detinute sau alte proprietati in posesie. In general, orice declaratie inscrisa in dosarul ipotecar trebuie dovedita cu acte! Factori esentiali in obtinerea aprobarii:
1. Venitul cumparatorilor.
Se considera venitul brut, cu exceptia muncitorilor pe cont propriu, pentru care din venitul brut se scad deductiile legate de exploatarea intreprinderii. Se considera venit sigur cel al unui salariat permanent la o companie unde nu este proprietar. Odata ce angajarea este temporara, in perioada de proba, «sur appel», la contract sau se detine o parte din responsabilitatea companiei, venitul se considera mai riscant si, in general, se cere observarea evolutiei pe mai multi ani (doi sau trei).
2. Istoria de credit. Este de preferat ca ipoteca sa nu fie primul credit cerut de acea persoana. Pentru ca pretul caselor a ajuns atat de ridicat, bancile analizeaza modul in care cumparatorul a dovedit ca se poate achita de o datorie. In general, se cere un minim de un an de istorie de credit. Pe de alta parte, nici o istorie incarcata de credit nu este foarte incurajatoare. Multe carti de credit, incarcate pana la refuz, pentru care se plateste doar minimul cerut, denota o capacitate scazuta de a gestiona datoriile.
3. Valoarea acontului. Cel mai bine este ca acesta sa fie economisit de catre cumparatori in timp sau sa provina dintr-un dar nerambursabil, de la familia apropiata. Se poate considera ca acont valabil pentru ipoteca si o suma imprumutata, ce se va adauga la datorii. In ultimul timp, societatile de asigurari ale ipotecilor (SCHL si Genworth) ofera si produse cu zero acont, in conditii mai severe.
Lucia Craciun
Directoare dezvoltare ipotecara
Banque Laurentienne
