Cei mai importanti termeni legati de un contract de ipoteca sunt:
– termenul ipotecii: perioada pe care cumparatorul este legat prin contract de acea banca. Poate fi inchis (se platesc penalitati in cazul intreruperii inainte de termen) sau deschis. Exemplu: 5 ani.
– amortizarea ipotecii: perioada in care se plateste intreg soldul ipotecii. Exemplu: 25 ani. Se poate extinde la 30 de ani, chiar 35 sau 40, cu anumite conditii.
– rata dobanzii: poate fi fixa (aceeasi valoare pe tot termenul), variabila (se poate modifica in orice moment), ajustabila (se recalculeaza la intervale regulate de timp). Poate fi dobanda afisata sau dobanda negociata.
– remise en argent: se poate acorda de catre banca, cu pretul cresterii ratei dobanzii.
Imprumutul ipotecar poate fi asigurat sau conventional. Imprumut asigurat: acontul este mai mic decat 25% din valoarea casei, prima de asigurare en cas de défaut de paiement, platita de catre cumparator unei societati de asigurare (SCHL sau Genworth sau chiar banca). Prima este unica, are o taxa de 9%, este calculata ca procent din valoarea imprumutului (cu cat acontul este mai mare, cu atat procentul este mai mic) si se poate adauga pe ipoteca. Imprumut conventional: acontul mai mare de 25% din valoarea casei, in general nu se plateste prima de asigurare. Exemplu de calcul al varsamantului lunar al ipotecii, considerand o rata a dobanzii de 5,5% si o perioada de amortizare de 25 de ani
Criteriile de indatorare utilizate de o banca pentru a califica un client sunt:
a) Raporul brut de indatorare, care presupune ca cheltuielile pentru ipoteca plus taxele proprietatii plus caldura sa nu depaseasca 32% din venitul brut;
b) Raportul total de indatorare, care presupune ca cheltuielile mentionate mai sus plus alte credite (carti de credit, marje de credit, imprumuturi) sa nu depaseasca 40% din venitul brut.
Exemplu de calcul al îndatorarii
Un aspect important legat de cumpararea unei case este apelarea la « Régime d’accession à la propriété » RAP. Acesta presupune ca sumele plasate de cel putin 90 de zile in REER pot fi retrase cu ocazia cumpararii primei case, fara sa fie adaugate la venit si impozitate, cu conditia respectarii anumitor conditii. Pentru a plasa sume in REER, se poate apela si la un imprumut REER.
Lucia Craciun
Directoare Dezvoltare Ipotecara
Banque Laurentienne
