Ati auzit probabil, din ziare, de la televizor, de la un vecin sau de la un prieten ca, dupa 19 aprilie 2010, anumite reguli de acordare a imprumutului ipotecar se vor modifica. Nu a trecut insa mult dupa anuntarea schimbarilor ca au si aparut zvonuri si mituri care deformeaza perceptia asupra realitatii si nu au ca efect decat derutarea publicului, mai ales a persoanelor aflate pe punctul de a incheia o tranzactie. E cazul sa confruntam aici miturile cu realitatea. Deci:
Incepand cu 19 aprilie se va cere minim 10% avans la cumpararea unei case. Fals, daca ne referim la o casa unifamiliala sau un duplex, in care proprietarul va locui. Pentru aceste doua tipuri de locuinte, avansul minim cerut si dupa 19 aprilie 2010 este de doar 5%. A existat un zvon, pus in circulatie de insusi ministrul de Finante al Canadei, cum ca avansul minim cerut va creste, dar nu s-a adeverit. Schimbarile efective, cel putin pana acum, nu afecteaza avansul minim cerut pentru un proprietar ocupant.
Dupa 19 aprilie, proprietatile 3-plex si 4-plex vor fi cumparate cu minim 20% avans. Partial adevarat. Guvernul impune, incepand cu 19 aprilie 2010, un avans minim de 20% la cumpararea unei proprietati in scop exclusiv de investitie, in care noul proprietar nu va ocupa niciun apartament. Dar, daca aveti intentia de a ocupa unul din apartamentele proprietatii, conditiile nu se modifica, puteti cumpara cu 10% avans in continuare. In ziua de azi, daca nu ai 5% pentru avans, nu poti lua casa. Adevarat, din octombrie 2008, legea cere un minim de 5% avans la cumpararea unei case unifamiliale sau a unui duplex. Ceea ce se cunoaste mai putin este ca anumite banci accepta, in anumite conditii, un imprumut ipotecar chiar daca persoana care cumpara nu are acel minim de 5% cerut prin lege. Se poate intampla ca insasi banca sa puna avansul in locul clientului! Ipoteca ramane doar 95% din valoarea casei. Pentru a recupera banii dati in locul clientului, dobanda pe ipoteca este mai mare decat daca nu s-ar fi apelat la acest program. Astfel, se ofera acces la proprietate celor care nu au bani pusi deoparte, dar s-au dovedit buni platnici si au un venit stabil.
Se poate refinanta numai pana la maxim 80% din valoarea casei. Partial adevarat. Noile reguli ipotecare impun o refinantare (finantarea unei case pe care sunteti deja proprietar) pana la maxim 90% din valoarea ei actuala de piata. Insa orice ipoteca mai mare de 80% din valoarea acelei proprietati trebuie asigurata impotriva incapacitatii de plata (asigurarea SCHL sau Genworth).
Dobanzile cresc de la 19 aprilie. Partial adevarat. Banca Canadei a promis, sub rezeva perspectivei inflatiei, sa pastreze dobanda directoare la valoarea ei actuala pana la sfarsitul celui de-al doilea trimestru al anului 2010. Aceasta se traduce prin mentinerea la acelasi nivel a dobanzii ipotecare variabile. Ce va creste insa este dobanda utilizata pentru calculul puterii de cumparare a clientului. Chiar daca clientul va plati timp de 5 ani de zile o dobanda de 4% sau mai mica, negociata cu banca, calificarea lui se va face utilizand, azi, 5,38% – dobanda afisata, si nu cea negociata.
Daca suntem aprobati acum pentru o ipoteca, dar cumparam casa dupa 19 aprilie, schimbarile ne vor afecta. Fals. Imprumutul ipotecar aprobat fara conditii de catre banca si, la nevoie, de SCHL/Genworth inainte de 19 aprilie va fi respectat in aceleasi conditii la momentul notarierii vanzarii, chiar daca actul de cumparare se face dupa 19 aprilie. Evident, asta daca situatia financiara a clientului nu s-a modificat intre timp!
Dupa cum vedeti, 19 aprilie nu este o data apocaliptica din punct de vedere financiar. Au mai existat astfel de modificari in trecut si vor mai exista si in viitor. Scopul acestor masuri este de a proteja piata imobiliara, de a reduce imprumuturile cu grad ridicat de risc si a evita intrarea intr-o bula speculativa, cum s-a intamplat in Statele Unite.
Desi nu este cazul sa intram in panica, asta nu inseamna insa ca nu exista inca oportunitati interesante de speculat. Cine poate sa profite de actualele reguli si sa cumpere prima casa ceva mai usor sau sa investeasca cu mai putini bani e bine sa actioneze acum. Dar cei care nu pot face acum o achizitie nu trebuie sa se descurajeze. Vor mai fi ocazii, mai ales pentru cei care vor avea disciplina financiara. In fond, acesta este si scopul schimbarilor propuse.
