SFATUL IPOTECAR: Termeni utilizati in limbajul ipo

Ipoteca imobiliara (prêt hypothecaire) este un imprumut garantat printr-un “bun imobil”, in general constructii si terenuri. Din punct de vedere legal, ipoteca este un drept al bancii ca, in cazul neonorarii contractului, aceasta sa reintre in posesia bunului.
Ipoteca este un contract facut cu institutia financiara pe un termen fixat de la inceput. De obicei 6 luni, 1, 2, 3, 4, 5 ani pana la 25 de ani. A nu se confunda termenul contractului cu perioada de amortizare a ipotecii. Amortizarea este intervalul de timp in care tot imprumutul initial va fi platit. Amortizarea uzuala este de 25 de ani.
Imprumutul ipotecar poate fi inchis sau deschis (prêt ouvert ou fermé). Un exemplu de imprumut deschis este linia sau marja de credit. Clientul poate rambursa orice suma oricand, cu conditia achitarii unei sume minime stabilita prin contract (de regula, dobanda lunara). Un astfel de imprumut nu genereaza penalitati la rambursarea lui integrala.
Imprumutul inchis se refera la faptul ca rambursarea ipotecii se face intr-un mod fixat initial, printr-o suma lunara – asa numitul varsamant lunar. In schimb, nu se poate rambursa orice suma in orice moment, ci doar conform cu anumite clauze prin care varsamantul lunar poate fi marit cu un anumit procent. Alte clauze stipuleaza posibilitatea platirii in avans a unui procent din capitalul initial in fiecare an.
In cadrul imprumutului ipotecar inchis, la rambursarea integrala inainte de termen, banca are dreptul sa pretinda penalitati. Acestea sunt stabilite prin contract si, in general, sunt egale cu 3 luni de dobanda la momentul ruperii contractului, uneori fiind posibile si alte modalitati. Este interesul clientului sa citeasca cu atentie contractul sau sa contacteze un consilier in imprumuturi ipotecare pentru a evita surprizele.
Se pot calcula astfel penalitatile, dar acest calcul este doar estimativ. Este intotdeauna indicat ca banca sa produca valoarea exacta a penalitatilor pentru a evita surprizele. Ca, de pilda, obligatia de a rambursa eventuala remiza in bani primita la semnarea contractului.
Cum se poate plati ipoteca integral inainte de termen? Exceptand eventualitatea unei mosteniri neasteptate sau unui castig la loto, ipoteca se poate plati prin vanzarea proprietatii. in cazul in care vanzarea este urmata de o cumparare si ipotecare cu aceeasi banca, atunci penalitatile se aplica doar pentru diferenta de valoare dintre cele doua ipoteci.
Oricare ar fi tipul imprumutului, inchis sau deschis, dobanda aplicata capitalului initial poate fi fixa sau variabila. O dobanda fixa este garantata de banca si nu se modifica pe toata durata termenului ipotecii. Dobanda variabila, dupa cum ii spune numele, poate varia in timpul termenului. Aceste variatii pot fi plafonate la o anumita valoare fixata initial, insemnand ca dobanda nu poate depasi aceasta valoare-plafon. Exista si ipoteci cu dobanda variabila fara plafon. Aveti insa intotdeauna posibilitatea convertirii ipotecii cu dobanda variabila in ipoteca cu dobanda fixa, fara penalitati, pe un nou termen, cel putin egal cu termenul restant. Noua dobanda este negociata de client plecand de la valoarea actuala a dobanzii pentru noul termen ales.
Unele banci ofera ipoteci alcatuite din diferite combinatii de ipoteci descrise anterior, inchise sau deschise, cu dobanzi variabile sau fixe. Este de competenta bancii sau a curtierului ipotecar sa analizeze nevoile fiecarui client si sa-i ofere produsul ipotecar optim.
Lucia Craciun, Multi Prêts Hypothèque
consilier in finantare ipotecara
[email protected]; (514) 978-1292