Cum se cumpără o “repriză” bancară?

Mai mulţi cititori, interesaţi să cumpere prima locuinţă sau să investească în imobiliare, ne-au cerut sfaturi cu privire la aşa-numitele “reprize” bancare. Merită cumpărate sau nu?

În perioada septembrie 2012 –  iulie 2013, în care numărul de tranzacţii imobiliare a scăzut sim­ţitor în toate sectoarele regiunii Montréal (între 20 şi 30%, în fun­c­ţie de sector), cele mai căuta­te case au fost cele revândute de bănci, numite şi “reprize” banca­re. Acelaşi fenomen s-a întâmplat şi în anumite state din SUA, pe perioada crizei din 2009 – 2011: singurele proprietăţi care îşi men­­-ţineau “farmecul” faţă de public erau casele preluate de bănci.

Percepţia şi realitatea

În ochii publicului, există percepţia că o casă vândută de bancă se poate cumpăra cu 30-40% mai ieftin decât o casă normală. Această imagine – falsă, desigur – e întreţinută artificial şi de bănci, şi de agenţii imobiliari care doresc să vândă uşor aceste produse şi să creeze o cerere ridicată.

În realitatea de azi, în care majoritatea caselor se pot cumpăra cu numai 5% avans, banca are de recuperat, în cele mai multe cazuri, între 90 şi 95% din valoarea ini­ţială. Asta pentru că pierderea ca­sei are loc, în cele mai dese situa­- ţii, în primii doi ani de ipotecă, timp în care proprietarul nu a apucat să plătească mare lucru din sold. Sunt extrem de rare situaţiile în care un proprietar plăteşte 7-8 ani la o casă, ajunge cu soldul ipotecar la 70% din valoare, iar apoi nu mai poate plăti şi nici nu reuşeşte să vândă.

În al doilea rând, proprie­tă­ţile pierdute în favoarea băncilor sunt, în majoritatea cazurilor, într-o stare tehnică deplorabilă – fie pentru că au fost folosite pentru creş­terea de “plante”, fie că nimeni nu s-a îngrijit de ele. Deci, fericitul viitor posesor al unei astfel de case va trebui să îşi lărgească buzunarul pentru a o reface la stan­­darde normale. Astfel de reparaţii pot costa de la 30.000$ şi chiar peste 100.000$, atât pentru  reglarea proble­melor gra­ve – structură, izolaţie, fun­da­ţie, acoperiş, insta­la­ţii sanitare etc. -, cât şi pentru ameliorări estetice.

Totuşi, una sau două case din zece – dintre cele preluate de bănci – sunt într-o situaţie tehnică acceptabilă. Din acest motiv, cumpără­torul ideal pentru o astfel de casă este mai degrabă o firmă de reno­vări sau cineva căruia îi place să repa­re lucruri, decât o familie cu copii, care vrea pace şi linişte.

Proceduri

Dacă suntem gata să ne asu­măm unele riscuri şi costuri ridicate de achiziţie, putem totuşi să mergem mai departe. Câteva lucruri de reţinut:

– Zona în care cumpărăm casa este foarte importantă. Posibilitatea de revânzare rapidă nu trebuie neglijată, iar dacă nu sunt prea mulţi clienţi potenţiali pentru respectiva zonă, riscăm să stăm mult cu ea pe piaţă ulterior şi să pierdem bani în continuare.

– Preţul oferit trebuie să ţină cont de valoare potenţială a unei case renovate, minus costurile reno­vă­rilor, costurile de achiziţie (notar, taxa de binevenue, plata ipotecii şi electricităţii pentru minim 6 luni) şi să prevadă un oarecare profit potenţial. Cunoaş­terea pieţei imobiliare în zona respectivă este esenţială.

– Prevedeţi o inspecţie teh­nică ri­guroasă. Casele vândute de bănci se vând fără  garanţie legală contra viciilor ascunse. Dacă aveţi probleme ulterior, nu aveţi cui să cereţi socoteală. Deci, alegeţi un inspector serios şi solicitaţi un raport detaliat, cu multe poze şi explicaţii clare.

– Nu vă lăsaţi derutat de preţul aparent mic cerut de bancă. Este pur şi simplu o metodă de marketing. O casă care, reparată, ar valo­ra 400.000$, se poate afişa la 250.000$, tocmai ca să atragă oferte multiple. În final, se poate vinde la 330.000$ sau chiar mai mult. Fiţi conştient că nu sunteţi, probabil, singura persoană interesată de acea proprietate şi pre­gă­tiţi-vă să oferiţi un preţ peste cel cerut iniţial.

– Aveţi în vedere că banca vân­ză­toare doreşte o tranzacţie simplă şi favorizează, de pildă, un client cu stare financiară solidă, care cumpără cu peste 20% avans. De pildă, o companie de renovări. Faceţi tot posibilul să demonstraţi băncii care vinde că puteţi cum­păra şi nu puneţi prea multe con­diţii în ofertă. Ca, de pildă, a doua vizită, o dată îndepărtată de luare în posesie sau condiţia să vindeţi casa dvs. actuală mai întâi.

– În fine, lucraţi mai degrabă cu un curtier ipotecar pentru fi­nan­ţa­re, căci nu toate băncile sunt în­cântate să finanţeze cumpărarea unei “reprize”. Lucrând cu banca dvs., riscaţi să nu fiţi aprobaţi.

Ce alternative aveţi?

Dacă procedeul vi se pare complicat şi credeţi că nu e pentru dvs., să ştiţi că există alte posibilităţi de a cum­pă­ra o casă bună – în care să trebuiască să investiţi mai puţini bani – şi să constituie o tranzacţie mai simplă. Ca­se noi – în lichidare de pro­iect -, succesiuni, case cum­părate de la persoane în pragul pensionării sau care se mută cu serviciul pot constitui o investiţie mult mai sigură decât faimoasele “reprize” bancare.