După căsătorie, Mihai s-a văzut în situaţia de a trece de la un apartament de burlac la unul cu trei camere, destul de mare pentru a găzdui şi noua sa familie, compusă din soţie şi 3 copii. Sigur, un apartament cu 3 dormitoare se poate găsi, dar nu uşor, iar chiria este mare. De aceea gândul l-a dus la a cumpăra o casă. Dacă tot e să dea un ban, măcar să facă şi o investiţie.
M-a sunat să calculez la ce sumă se poate încadra. Din câteva întrebări, am înţeles că istoria lui de credit avusese de suferit în ultimul timp, veniturile declarate nu au fost prea mari, iar banii strânşi s-au dus pe nuntă. Nicio bancă nu-l poate accepta acum la cumpărarea unei case, fără avans, cu salariu mic şi credit slab. Dacă însă cumpărarea este imposibilă în situaţia actuală, nu înseamnă că nu se poate pregăti pentru a cumpăra mai târziu. Dincolo de sfaturile evidente de a-şi îmbunătăţi creditul, de mărire a venitului anual (fie schimbând serviciul, fie ca urmare a găsirii unui job de către soţie), precum şi de strângere de bani pentru avans la casă, i-am sugerat o soluţie imediată la problema spaţiului locativ: închirierea unui apartament destul de mare pentru familie, cu opţiunea de a-l cumpăra în viitor.
Practic, această opţiune permite unui chiriaş să se pregătească de cumpărarea unei proprietăţi, într-un interval de timp prestabilit, începând s-o ocupe în avans. Chiria lunară este fixată la o sumă mai mare decât preţul normal al pieţei pentru acel apartament, iar surplusul se adună tocmai pentru a forma avansul la cumpărarea viitoare. Sumele indicate în contract trebuie, desigur, să fie credibile şi vor fi confirmate de către bancă sau de SCHL la momentul cumpărării.
Contractul dintre cele două părţi trebuie să menţioneze care este chiria “normală” a pieţei şi care este suma suplimentară vărsată lunar pentru acumularea avansului de cumpărare. De asemenea, contractul trebuie să indice şi ce se întâmplă în cazul în care chiriaşul nu poate sau nu mai vrea să cumpere locuinţa la sfârşitul termenului stabilit. Suma plătită suplimentar se poate returna chiriaşului, poate să rămână în posesia proprietarului sau se poate împărţi între cei doi, în funcţie de cum s-a negociat. Este posibil ca banca să ceară extrase de cont ale chiriaşului, ca dovadă că acesta a plătit chiria, conform contractului.
Preţul de cumpărare a proprietăţii este, de asemenea, fixat la semnarea contractului. Uneori se poate stabili indexarea lui anuală cu o valoare fixă sau cu un procent. În contract trebuie stipulată şi responsabilitatea reparaţiilor ce ar trebui făcute în timpul contractului sau implicaţiile unor eventuale îmbunătăţiri făcute de către chiriaş.
Formula “închiriere în vederea cumpărării” poate fi privită ca o strategie de a cumpăra cu “avans zero”. Chiar dacă actele de cumpărare se fac peste câţiva ani, casa este ocupată imediat. Nimeni altcineva nu poate cumpăra acea proprietate în această perioadă.
Însă, în afară de chiriaş, şi un vânzător poate profita din acest tip de tranzacţie. Poate fi o bună soluţie într-o piaţă imobiliară lentă, în care vânzarea proprietăţii s-ar face greoi sau la un preţ prea mic. În acest fel, vânzătorul îşi menţine proprietatea, cu speranţa de a o vinde într-un viiitor determinat, la un preţ cunoscut. Este de aşteptat ca respectivul chiriaş să îngrijească proprietatea cum trebuie, în perspectiva că va fi a lui. Dezavantajul este că proprietarul nu poate dispune imediat de banii din vânzarea imobilului.
Dacă vă hotărâţi să apelaţi la un asemenea tip de contract, fie ca vânzător, fie în calitate de chiriaş / cumpărător, este important să includeţi în contract toate situaţiile posibile. Riscurile şi responsabilităţile la care vă angajaţi trebuie să fie clar exprimate şi înţelese. Dacă sunteţi chiriaş-cumpărător, e bine să discutaţi cu un specialist ipotecar înainte de a intra într-o asemenea tranzacţie, pentru a cunoaşte cele mai bune strategii care să vă ofere capacitatea de a cumpăra proprietatea la scadenţa contractului de închiriere.
