Un foarte bun client şi amic, om educat, cu simţul banilor şi disciplinat financiar, m-a întrebat recent dacă merită să cotizeze la REER anul acesta sau să investească în imobiliar.
Amicul meu nu este singurul în această dilemă. În fiecare ianuarie şi februarie, băncile, instituţiile financiare şi guvernul ne bombardează cu mesaje publicitare pentru a plasa banii şi a economisi la impozit. Atât de mare e presiunea mediatică, încât nu pot să nu mă întreb dacă nu cumva interesele băncilor şi ale guvernului în REER-uri nu sunt, de fapt, mult mai mari decât ale bietului cetăţean.
Personal, de când cu crash-ul bursier din 2008, când am pierdut într-un singur an 18.000 dolari în fonduri mutuale, am decis să mă concentrez mai degrabă pe case şi duplexuri. Deşi lucram în domeniul imobiliar din 2004, nu aveam deloc experienţă în investiţii, nu ştiam la ce să mă aştept, de ce să mă feresc. Dar aveam clienţi investitori cu experienţă şi am decis să aplec urechea şi să învăţ de la ei. Cumpărarea de reprises bancaires pentru reparaţii şi revânzări, achiziţii de blocuri cu puţine apartamente – până în 4 – ce nu necesită mulţi bani ca avans şi se pot revinde uşor. Favorizarea zonei bune. Ferirea de falsele profitabilităţi şi de falsele contracte de închiriere care ridică artificial venitul declarat şi multe altele. Până în 2012 se puteau face bani pe baza creşterii constante a preţurilor, dictată de o economie relativ stabilă şi de cererea ridicată de locuinţe.
Dar, în ultimii doi ani, în Québec, din considerente politice şi economice, piaţa imobiliară a devenit saturată, interesul cumpărătorilor a scăzut semnificativ (25% mai puţine tranzacţii decât de obicei).Timpurile în care cumpărai, renovai, revindeai şi făceai bani mulţi în mai puţin de un an s-au dus şi nu sunt semne că s-ar întoarce înapoi prea repede.
Chiar şi aşa, au rămas totuşi inte-resante unele imobile cu 4-6 apartamente, dar această este o investiţie de lungă durată: plasezi banii şi vei avea rezultate peste cel puţin 5-6 ani, când se presupune că valoarea clădirii va creşte cât de cât (sub influenţa inflaţiei), iar valoarea împrumutului ipotecar (plătit de chiriaşi) va ajunge şi ea mică, astfel încât să putem profita de diferenţă. Deci, încă se poate. Cu precizarea că zona (location) contează enorm.
Pentru cine vrea totuşi să câştige mai mult şi repede, mai există o singură variantă, pe care am învăţat-o, de asemenea, de la unii investitorii.
În clipa de faţă, investitorii cu experienţă din Montréal cumpără blocuri cu 2-4 apartamente (cine are mai mulţi bani, chiar până la 6-10 apartamente) şi apoi le transformă în condominium divizat – după care fie le vând la bucată, fie le închiriază.
Operaţia aceasta se poate face mai ales în anumite zone din Montréal, aproape de universităţi, firme, spitale şi servicii, unde administraţia municipalităţilor respective este favorabilă acestor transformări şi unde, bineînţeles, există cerere pentru apartamente pe care oferta actuală nu o poate satisface.
Există numai câteva companii care fac studiul de fezabilitate pentru proiectele de conversie şi se ocupă şi de actele necesare. Se pleacă de regulă de la valoarea actuală a imobilului – să zicem, un duplex – evaluată oficial de un evaluator agreat, şi nu de agenţi imobiliari, apoi se face calculul costului de conversie şi, în final, se evaluează şi potenţialul de revânzare sau de închiriere a unităţilor rezultate după conversie.
În momentul de faţă, aceasta este cam singura mişcare pe piaţa imobiliară din Québec care are sens financiar.
Sigur, asta nu înseamnă că nu se pot face şi alte tranzacţii – cumpărare de apartamente în centrul istoric, cu scopuri turistice, sau cumpărare de proprietăţi în Caraibe, în regiuni în plină dez- voltare, cum ar fi Republica Dominicană, investit în Ontario etc – dar nu toată lumea e dispusă să tolereze riscul unor astfel de plasamente.
Un lucru cert este că, în orice condiţii, oricât de severe ar părea, cei puţini, care au curaj şi se informează, vor găsi întotdeauna oportunităţi de afaceri, iar cei mulţi, dominaţi de frică şi care se iau după mulţime (scuza clasică este “nimeni nu face asta”), vor ajunge la fel ca majoritatea. Adică trăind de la salariu la salariu şi sperând că guvernele să aibă grijă de ei. Conform principiului lui Pareto, 20% din oameni fac 80% din bani. Iar 20% din aceşti 20% fac 80% din cei 80%! Deci 4% din oameni controlează 64% din venituri. Majoritatea nu este niciodată în câştig. Principiile economice nu sunt democratice. Bogăţia nu e decisă prin vot.
Cam asta este, pe scurt, ce i-am răspuns amicului meu, care m-a întrebat despre investiţii. Mi-a mulţumit, a căzut pe gânduri şi mi-a promis că va decide în curând. Încă îl aştept.
