Planul de pensie

După ce am discutat, în numărul trecut, despre impactul (pozitiv) al ulti­me­lor alegeri asupra pieţei imobiliare din Québec, e timpul să discutăm un pic despre cum putem profita de revenirea la normal. Cu alte cuvinte, despre planul dumneavoastră de pensie.

Fie că vă gândiţi să cumpăraţi pri­ma casă în Canada, fie că aveţi deja proprietăţi şi intenţionaţi să vă lărgiţi portofoliul, imobiliarul reprezintă una din cele mai sigure investiţii pe termen mediu şi lung. Iar pentru o parte bună din populaţie, la momentul pensionării, a avea o casă, un duplex sau un bloc cu mai multe apartamente reprezintă un excelent fond de pensie.

Unde doriţi să vă petreceţi pensia? Şi de câţi bani aţi avea nevoie ca să vă men­ţineţi un trai decent? Acestea sunt întrebări pe care nimeni nu şi le pune serios la 25-30 ani, dar care încep să fie de actualitate după 40 de ani şi devin ine­vitabile sau chiar obsesive după 50 ani. Cât suntem tineri, ne preocupă pasiunile noastre, cariera, dorinţa de a face ce ne place. Dar, după o vârstă, cheful de muncă scade şi, la un moment dat, ne gândim la când o să mai şi trăim.

Vreţi să staţi la pensie în Canada? Bravo, dar sigur nu o să vă placă patru luni de iarnă pe an. Iar cu pensia de la guvern va trebui să trăiţi extrem de mo­dest. În Florida e mai cald, dar costurile vieţii sunt la fel de ridicate. Reveniţi în România? Vă mutaţi în Caraibe? Sunt multe scenarii posibile, dar realizarea lor depinde, în toate cazurile, de un singur factor: câţi bani o să vă intre pe lună şi din ce surse?

Este bine dacă aţi cotizat la REER, dar aveţi nevoie de sume măricele sau de o perioadă îndelungată pentru ca să se acumuleze un capital suficient de ma­re încât să genereze dobânzi semnifi­cative. Atunci ce e de făcut?

Imobiliarul permite acumularea cea mai rapidă de capital şi crearea de venit rezidual. Dacă aţi reuşit să cumpă­raţi un 4-plex, de pildă, cu 450.000 de do­lari preţ de achiziţie, a trebuit să plă­tiţi din buzunarul propriu 45.000, plus cheltuielile de achiziţie, încă vreo 7.000.

Cu aceşti 52.000 dolari plătiţi o singură dată, la început, sunteţi proprie­tarului unei maşini de făcut bani – atât bani reziduali (care vin şi când nu mun­ciţi), cât şi acumulare de capital. Presu­punem că cele patru aparta­- mente vă generează un venit lunar din chirii de 3.000 dolari (se poate şi mai bine, dar să fim prudenţi). Plata ipotecii va fi, la do­bânzile actuale, cam 2.000 de dolari, iar taxele şi asi­gurările – încă 500$. Rămâ­ne un venit net de 500$ pe lună, adică 6.000$ pe an. Cu siguranţă, veţi mai avea ceva reparaţii şi cheltuieli de între­ţinere de făcut – să zicem încă 1.600$ pe an. Rămâneţi totuşi cu un randament curent de 8.4% pe an (4.400$ încasare netă, împărţită la cei 52.000$ investiţi iniţial). Asta doar în primul an, căci în următorii ani chiriile cresc şi deci ramdamentul se ameliorează. Şi, de aici încolo, puteţi să nu mai investiţi nimic mai departe, tot ce aţi investit au fost cei 52.000$, nu mai e necesarl să depuneţi anual o sumă nouă, cum este cazul REER-ului.

Dar câştigul major nu vine de aici. În fiecare an, chiriaşii dvs rambursează o parte din ipotecă. 10.000 dolari în primul an, 12.000 în al doilea an etc. În plus, chiriile cresc anual cam cu 2%, ceea ce face ca şi valoa­rea de piaţă a imobilului dvs. să crească cu cel puţin 2%. Deci imobilul dumnea­voastră valorează 460.000$ după un an, apoi 472.000$ , în al doilea an etc.

După numai cinci ani, chiriile dvs. au ajuns la 3.400$ pe lună (2% interes compus) – randamentul curent a depăşit 10%, iar acumularea de capital este de peste 100.000 dolari. Dacă ţineţi imobilul 10 sau 15 ani (să presupunem că atât mai aveţi până la pensie), veţi avea probabil între 200.000 şi 300.000 de dolari acumulaţi. Şi toate acestea au fost obţinute cu numai 52.000 dolari inves­tiţi iniţial!

Sunt şi alte scenarii care pot intra în joc, ca de pildă cum să acumulăm şi alte clădiri care produc bani, pornind de la prima.

Dar asta nu este tot – mai există şi avantaje fiscale. Tot ce cheltuiţi pentru întreţinerea imobilului, inclusiv dobân­zile bancare, poate fi dedus de la impo­zit. Iar dacă vă e teamă că, atunci când vindeţi, veţi fi impozitaţi, e bine să ştiţi că nu­mai 50% din plus-valoare se declară ca fiind câştig, restul de 50% este exceptat de impozit.

Sigur, subiectul este extrem de vast şi sunt multe alte detalii care pot intra în joc – de pildă, zona unde trebuie cum­pă­rat, managementul chiriaşilor şi alte calcule financiare, ca de pildă de unde să luăm cei 52.000 de dolari iniţiali. Dar sper că aceste mici calcule v-au stârnit interesul şi v-au dat speranţă, chiar dacă până la vârstă de 50 ani nu aţi acumulat mare lucru în fondurile de pensie, că nu e prea târziu şi puteţi să vă asiguraţi de o retragere decentă. Iar dacă începeţi mai devreme, puteţi să vă pensionaţi mai devreme! Nimeni nu vă obligă să munciţi până la 65 de ani, dacă vă asi­gu­raţi un venit rezidual decent. Rămâne să alegeţi unde doriţi să vă petreceţi pensia şi să acţionaţi de pe acum.